Titel på Torrens

Torrens title (även Torrens title system ) är ett system för registrering av rättigheter till fastigheter, där en anteckning i det statliga fastighetsregistret garanterar förmånstagaren ovillkorlig äganderätt till fastigheten och ger materiella garantier från staten för korrekt underhåll av detta register. Överlåtelsen av äganderätten sker genom att ändringar i registeranteckningarna registreras utifrån ägarens vilja och inte handlingar om genomförda transaktioner [1] . Utvecklingen av titeln av Robert Torrens 1857 var avsedd att öka tillförlitligheten av informationen i det statliga fastighetsregistret, minska transaktionskostnaderna i transaktioner med mark och fastigheter och skapa den mest kompletta garantin för ägande av fastigheter. Titeln Torrens har blivit utbredd i common law- länder , särskilt de i det brittiska samväldet . Den fullständiga analogen av titeln Torrens i länderna med romersk-germansk lag kan betraktas som det franska matrikelsystemet .

Bakgrund

Den aktiva utvecklingen av fastighetsregistreringssystem sammanföll med perioden av den industriella revolutionen i Västeuropa på 1800-talet . Enligt vissa författare kan utvecklingen av registreringssystem drivas av behovet av att minska transaktionskostnaderna på den begynnande fastighetsmarknaden, vilket i sin tur skulle underlätta attraktionen av fastigheter som säkerhet för förpliktelser och implementeringen av säkerheter i händelse av en gäldenärs insolvens. Systemen för överföring av rättigheter till fastigheter som fanns före tillkomsten av den centraliserade registreringen var opålitliga och mötte inte behoven av en snabb omsättning av kapital. Framför allt hade South Australia fram till 1857 ett klassiskt common law-system som etablerade ägande på grundval av ett transaktionsdokument och krävde verifiering av hela kedjan av tidigare transaktioner för att fastställa den "juridiska renheten" av ägarens rättigheter till föremålet för transaktionen [1] .

När Robert Torrens skapade det nya fastighetsregistreringssystemet för södra Australien, valde Robert Torrens en centraliserad fastighetsregistreringsmodell (även kallad fastighetsregistreringssystemet), där överföring av ägande äger rum när den nya ägaren registreras i registret. Det är möjligt att Torrances val av registreringsmodell påverkades av den tyske advokaten Ulrich Hubbe, som var väl förtrogen med systemet med jordeböcker som användes i Hamburg [1] .

Grundläggande principer

Torrens äganderättssystem är baserat på den statliga registreringen av ändringar i äganderätten, i motsats till den nuvarande registreringen av fastighetstransaktioner i många jurisdiktioner. Förekomsten av en registrerad förändring av ägarens register i det enhetliga registret är det enda nödvändiga och tillräckliga villkoret för överföring av äganderätten till fastigheten. Torrens-titeln gör proceduren att "kontrollera transaktionens renhet" onödig genom att spåra kedjan av tidigare kontrakt för att motivera den nuvarande ägarens rättigheter och identifiera tvivelaktiga transaktioner i det förflutna. Implementeringarna av Torrens-systemet som faktiskt fungerar i olika jurisdiktioner, tillhandahåller som regel ett eller annat system för materiell kompensation till personer som har lidit av felaktigt underhåll av det statliga enhetliga registret.

Överföringen av registrering av äganderätt från den traditionella formen till registerposten sker frivilligt, därför förblir tomter oregistrerade i registret i de flesta länder som tillämpar Torrens-systemet. [2]

De grundläggande principerna i Torrens-systemet inkluderar följande principer [3] [4]

  1. Reflexionsprincipen (spegelprincipen) - principen innebär att uppgifterna i statsregistret enligt lag erkänns som tillförlitliga och betydelsefulla. Det ligger således i ägarens intresse att informera registret om alla väsentliga uppgifter om fastigheten. Inom ramen för just denna princip, när fastigheter säljs, förblir endast uppgifter om ägaren som ändras i titeln, medan uppgifter om mark, byggnader och konstruktioner, belastningar osv. Det statliga enhetliga registret över fastigheter i Torrens-systemet är offentligt, det vill säga öppet för alla för granskning. I moderna implementeringar av Torrens-titlarna tillhandahålls läs- och sökåtkomst till den enda registerdatabasen över Internet till vem som helst.
  2. Tillräcklighetsprincipen (gardinprincipen) - principen innebär att uppgifter som inte finns med i registret inte finns. Denna princip står fast på skyddet av en godkänd köpares rättigheter: oavsett legitimiteten hos tidigare transaktioner kan en godkänd köpare inte berövas sin egendom.
  3. Försäkringsprincipen (ersättningsprincipen) - innebär att materiell skada för ägaren eller tidigare ägare av titeln, som var ett resultat av felaktigt underhåll av statens register, är föremål för omedelbar skälig ersättning av staten, upp till det fulla värdet av fastigheten. Samtidigt får staten rätt att göra anspråk på gärningsmännen genom regress . Försäkringsprincipen kompletterar skyddet av en godkänd köpares rättigheter med en garanti för omedelbar rättvis ersättning för skada till eventuella tidigare ägare på statens bekostnad.

Fördelar

Torrens själv citerade följande fördelar med sitt system [5] :

  1. Det ger rättsligt skydd istället för den tidigare sårbarheten;
  2. Det minskar de ekonomiska och tidsmässiga kostnaderna för att överföra titlar och belastningar, förvandlar pund av utgifter till shilling och månader till dagar;
  3. Det ger korthet och klarhet istället för ordspråkighet och förvirring;
  4. Det förenklar transaktionerna med markegendom så mycket att varje person som åtminstone har färdigheterna att skriva, läsa och räkna kan självständigt hantera sina fastigheter;
  5. Det eliminerar helt möjligheten till bedrägeri och bedrägeri inom fastighetsområdet, som engelska tidningar regelbundet skriver om;
  6. Det återställer det naturliga värdet av markinnehav, som till stor del minskar på grund av oklarheten i rättigheterna till det och de belastningar som senare upptäcktes;
  7. Det minskar fastighetstvister genom att ta bort själva grunden för det.

Några praktiska implementeringar

Övergången till titeln Torrens i det brittiska samväldet beskrivs i en bok från 1920 av James Edward Hogg. [6]

Australien

Övergången till ett öppet register och Torrens-titeln ägde rum i Australien mellan 1857 och 1875. Den första implementeringen kan betraktas som ett registreringssystem som introducerats i södra Australien av Robert Torrens själv , baserat på Real Estate Act från 1858. [7]

Kanada

Den andra jurisdiktionen att anta Torrens-modellen efter Australien 1861 var den brittiska kolonin Vancouver , nu en del av den kanadensiska provinsen British Columbia . [åtta]

Dominikanska republiken

I Dominikanska republiken implementerades Torrens-systemet 1920 och används fortfarande idag. [9]

Nya Zeeland

Nya Zeeland bytte till ett öppet register och Torrens-titeln 1870. [10] [11]

Singapore

I Singapore introducerades Torrens-systemet 1993 genom Land Titles Act. [12]

Estland

I Estland är principerna för Torrens-systemet fastställda av 1993 års lagar om äganderätt och fastighetsregistret, som antogs som en del av reformerna 1992-1994 på initiativ av premiärminister Mart Laar under Lennart Meris presidentskap . [13] [14] Det praktiska genomförandet av regleringen av registrering och omsättning av fastigheter i den estniska statliga fastighetsregistret [15] anses vara en av de mest avancerade i Europa [16] .

Ryssland

Fördelarna med Torrens-systemet uppmärksammades i Ryssland nästan omedelbart efter dess framträdande [17] , men kollapsen av det ryska rättssystemet under störtandet av den provisoriska regeringen och spridningen av den konstituerande församlingen gjorde att alla ryska imperialistiska juristers idéer gjordes. en del av historien.

Det nuvarande systemet för redovisning och registrering av rättigheter till fastigheter i Ryssland kan inte kallas ett fullfjädrat Torrens-system eller ett matrikelsystem, även om några av dess element motsvarar principerna för Torrens-titeln. Redovisning av fastigheter, dess ägande, samt transaktioner som görs med den, förs i Unified State Register of Real Estate (EGRN) [18] . Offentligheten i informationen om fastighetsregistret och registret har fastställts och en enda organisation har utsetts ansvarig för deras underhåll - Rosreestr . En post i USRN är ett nödvändigt och tillräckligt villkor för uppkomsten av äganderätt till en fastighet. Uppgifter om fastigheten som finns i fastighetsregistret är tillräckligt detaljerade och strukturerade, täcker det mesta av den väsentliga informationen om fastigheten och en öppen fastighetskarta fungerar. [19] Med hjälp av ett ganska enkelt webbformulär kan du hitta och se en del av informationen om alla fastighetsobjekt [20] Dessa lagar fastställer dock inte statens omedelbara fulla ansvar för riktigheten av informationen i databaserna. Precis som i det ursprungliga Torrens-systemet är förekomsten av egendom som inte är korrekt registrerad och som inte ingår i USRN tillåten, i synnerhet från och med 2017 finns det en betydande mängd oregistrerad gemensam egendom [21] .

2015 registrerades ett lagförslag i statsduman som stängde allmänhetens tillgång till information om fastighetsägare [22] . Lagförslaget stöddes av regeringen [23] . Enligt vissa experter minskar en begränsning av informationens öppenhet allmänhetens förmåga att upptäcka fall av olaglig berikning och ökar affärsriskerna [24] .

Se även

Anteckningar

  1. ↑ 1 2 3 R. S. Bevzenko. Registreringskonstruktör, eller hur skapar man ett idealiskt registreringssystem? (till den ryska översättningen av R. Torrens verk) . Bulletin för civilrätt nr 2 2018. - Klassificering av system för registrering av rättigheter till egendom och platser i Torrens-systemet . Hämtad 2 juli 2019. Arkiverad från originalet 2 juli 2019.
  2. ↑ Marktitlar Arkiverade den 9 april 2013 på Wayback Machine NSW regeringen , information om mark och egendom 
  3. ↑ Ruoff, Theodore BF En engelsman tittar på Torrens-  systemet . - Sydney: Law Book Company of Australasia Pty Ltd, 1957. - S. 106.  (engelska)
  4. ↑ A. A. Lazarevsky. 2.3. Torrens system // System för registrering av rättigheter till fastigheter. Erfarenhet av främmande länder . - Moskva, 2000. - 176 sid. - 2 tusen exemplar.
  5. ↑ Sir Robert Torrance. Uppsats om överföring av rättigheter till fastigheter genom den dubbelregistreringsmetod som gäller i de brittiska kolonierna (rysk översättning) // Civil Law Bulletin: journal. - 2018. - Nr 2 . - S. 226-266 . Arkiverad från originalet den 15 maj 2022.
  6. ↑ Hogg, James Edward. Registrering av äganderätt till mark i hela imperiet. En avhandling om lagen som rör garanti för äganderätt till mark genom registrering och transaktioner med registrerad mark i Australien, Nya Zeeland, Kanada, England, Irland, Västindien, Malaya. &c. : en uppföljare till "The Australian Torrens System  " . - Toronto: Carswell, 1920. - S. 773. Arkiverad 4 mars 2016 på Wayback Machine  .
  7. ↑ Arkiverad kopia (länk ej tillgänglig) . Hämtad 22 november 2014. Arkiverad från originalet 29 augusti 2013.    (Engelsk)
  8. ↑ Taylor, Greg. The Law of the Land: The Advent of the Torrens System in Canada  (engelska) . - Toronto: University of Toronto Press för Osgoode Society for Canadian Legal History, 2008. - P. 31 seq., 221. - ISBN 9780802099136 .  (Engelsk)
  9. ↑ Guide till juridisk forskning i Dominikanska republiken Arkiverad 22 oktober 2014 på Wayback Machine 
  10. ↑ Landägande - Te Ara Encyclopedia of New Zealand
  11. ↑ GW Hinde (red) The New Zealand Torrens System Centennial Essays (Butterworths, Wellington, 1971) ISBN 0-409-63580-4 . (Engelsk)
  12. ↑ Texten till lagen om markrätter på webbplatsen för Singapores justitieministerium Arkiverad 29 november 2014 på Wayback Machine 
  13. ↑ Om äganderätt Arkivexemplar av 3 april 2015 på Wayback Machine Law i Republiken Estland
  14. ↑ Om fastighetsregistret Arkivexemplar av 4 mars 2016 på Wayback Machine Law i Republiken Estland
  15. ↑ Matrikelkarta över Estland . Hämtad 29 november 2014. Arkiverad från originalet 22 november 2014.
  16. ↑ A. A. Lazarevsky. 2.4. Republiken Estlands registreringssystem // System för registrering av rättigheter till fastigheter. Erfarenhet av främmande länder . - Moskva, 2000. - 176 sid. - 2 tusen exemplar.
  17. ↑ Pokrovsky I. A. Huvudproblem inom civilrätten, kapitel 11 . Petrograd, Pravo, 1917. Hämtad 29 november 2014. Arkiverad från originalet 12 oktober 2016.
  18. ↑ Federal lag "Om statlig registrering av fastigheter" daterad 13 juli 2015 N 218-FZ (senaste upplagan) / ConsultantPlus . www.consultant.ru Hämtad 13 augusti 2018. Arkiverad från originalet 31 januari 2018.
  19. ↑ Offentlig matrikelkarta över Rosreestr . Hämtad 29 november 2014. Arkiverad från originalet 21 oktober 2011.
  20. ↑ Referensinformation om fastighetsobjekt online . Hämtad 17 januari 2015. Arkiverad från originalet 16 maj 2017.
  21. ↑ Kitsenko, Igor . Ingenmansvägar, rörledningar och elnät: hur infrastrukturobjekt lämnas utan ägare  (ryska) , SALT.ZONE  (8 augusti 2017). Arkiverad från originalet den 22 november 2018. Hämtad 27 september 2018.
  22. ↑ FSB föreslår att information om fastighetsägare i Ryssland ska klassificeras . RBC (10 juli 2015). Datum för åtkomst: 18 juli 2015. Arkiverad från originalet 19 juli 2015.
  23. ↑ Pavel Chernyshov. Sekretess kommer inte att krossa korruption . Gazeta.Ru (6 oktober 2015). Hämtad 10 oktober 2015. Arkiverad från originalet 9 oktober 2015.
  24. ↑ Dmitry Koptyubenko, Elena Malysheva, Yana Milyukova, Svetlana Bocharova. FSB kommer att hjälpa tjänstemän att klassificera sin egendom . RBC (10 juli 2015). Datum för åtkomst: 18 juli 2015. Arkiverad från originalet 19 juli 2015.
  Gå till Wikidata-objektet  Ordböcker och uppslagsverk