Byggnadsföreningar (byggnadsföreningar, Baugenossenschaften, associations de construction) har till uppgift att hjälpa till att möta befolkningens bostadsbehov genom att spendera kapital på att bygga nya eller förbättra gamla byggnader. Under denna definition passar både byggnadsföreningar som tillgodoser sina egna medlemmars bostadsbehov genom att för det angivna ändamålet spendera kapitalet som bildas av sparandet, och aktiebolag för bostadsbyggande av modern typ, som, i rent spekulativa mål, tillgodoser bostadsbehov för dem som bättre betalar för pengarna som spenderas på detta företagskapital. Tills nyligen fanns det bara byggföretag av den första kategorin. Deras hemland är England .
Deras prototyp dök upp i slutet av 1700 -talet. i Birmingham , där den första erfarenheten gjordes av att förvärva en tomt på bidrag från medlemmar i en förening för att bygga byggnader på den, som blev medlemmarnas egendom. Detta sällskap var själv engagerat i uppförandet av byggnader. En betydande impuls till utvecklingen av S. samhällen baserade på början av ömsesidig hjälp gavs av den skotska byggnadsföreningen, som uppstod i Kirkudrit 1815. Den fungerade som en prototyp för ett antal partnerskap som satte sig som mål att hjälpa varje av dess medlemmar skaffar sig ett särskilt hus. Kön bestämdes genom lottning. Till en början inkluderade ett sådant partnerskap personer som strävade efter ett mål - att köpa ett hus genom konstanta periodiska (vanligtvis månatliga) bidrag. Med tiden bildades två kategorier i medlemskapet - insättare och låntagare, det vill säga personer som med vinst vill placera sina små besparingar till en ränta som är högre än vad lagen tillåter.
Alla dessa sällskap bestod av ett precist definierat antal medlemmar, hade karaktären av ömsesidighet och skapades under en viss tid. Dessa är de så kallade terminating Societies. Act of Benefit Building Societies, 1836 , tillät för första gången bildandet av partnerskap i syfte att hjälpa deras medlemmar att förvärva hus med ett kapital bestående av deras aktier (högst 150 pund sterling), bildade genom periodiska bidrag (ej mer än 20 shilling). Genom att utsträcka verkan av lagen om ömsesidiga biståndsföreningar till att omfatta S. sällskap, fastställde 1836 års lag också obligatorisk registrering för dem, i samband med förvärvet av särskilda privilegier, men de erkändes inte som ägande en juridisk persons rättigheter. Medlemmarnas ansvar förblir obegränsat. De hade inte heller rätt att ge lån. Avsaknaden av korrekta matematiska tabeller för att vid varje givet tillfälle bestämma förhållandet mellan mängden periodiska kvitton från medlemmar och de pengar som lånats ut till dem, betalningen till insättare av en oproportionerligt hög ränta som inte motiverades av den fastställda storleken på den årliga återbetalningen av det belopp som medlemmen ockuperade hade uppbyggnaden av företagens hela affärsplan på dess kapitals fortlöpande lönsamma lokaler resultatet av oredan i dessa sällskaps angelägenheter och i vissa fall till och med fullständig kollaps. På grund av ackumuleringen av förfallna skulder och betydelsen av förluster kunde aktierna inte nå sin fulla storlek vid den förväntade existensperioden för detta företag. Detta gjorde det nödvändigt för medlemmarna att under en längre tid medverka till aktiebildningen och därmed dra på sig större materiella uppoffringar. En sådan onormal ordning berodde främst på samhällets brist på medel under de första åren efter dess upprättande och på deras oproportionerliga överflöd under de sista åren av dess existens. För att undanröja denna brist krävdes tillstånd från föreningar att ta lån från icke-medlemmar. En sådan rätt erkändes för dem genom beslutet av Lord Chancellor 1869. Lagen från 1874 tillät sällskap att ingå lån genom att ge ut aktier, inlösbara beroende på tillståndet för de fria kontanterna. Begränsat ansvar för medlemmar införs. Denna lag föreskriver organisationen av inte bara tillfälliga, utan även permanenta S.-föreningar.
Permanenta byggnadssällskap började växa fram redan på 1840-talet och ersatte gradvis de tillfälliga. För det första var den obligatoriska nedläggningen av tillfälliga sällskap efter tillfredsställelse av bostadsbehoven hos en viss, nära krets av människor onormalt. Behovet av en engångsbetalning av alla periodiska insatser av en person som blivit medlem en tid efter det att S. öppnat sin verksamhet, spärrade i praktiken tillträdet till föreningen för nya inslag. Skyldigheten att erhålla ett lån från sällskapet var extremt ofördelaktigt för dem som gick med i sällskapet enbart på grund av den lönsamma placeringen av sina besparingar. Alla dessa brister banade väg för uppkomsten av permanenta S.-sällskap, som erkändes genom 1874 års lag .
Denna lag lämnade emellertid vida utrymme för olika övergrepp, vars följd blev många samhällens kollaps, vilket orsakade utfärdandet av en ny lag 1894. De S.-sällskap som nu existerar i England , i motsats till deras namn, gör det inte själva bygga hus åt sina medlemmar: de har bara som mål att genom periodiska bidrag från medlemmarna utbilda kapital för att ge ut lån till medlemmar i samhället med säkerhet i fastigheter. Ordningen för mottagandet av ett lån från kassan bestäms antingen genom lottning (Ballot Soc.), eller genom att sälja det på en offentlig auktion (Sale Soc.). Det sedan länge etablerade bonussystemet gav samhället möjlighet att på sina lån få en högre ränta än den lagliga. Själva storleken på premien är antingen exakt fastställd eller bestäms av konkurrenternas konkurrens på en offentlig auktion. Lånets storlek bestäms efter antalet aktier: beloppet som ska betalas ut i form av lån är just det belopp som tillsammans med ränta kan återbetalas genom medlemmens periodiska insatser. Den utgör vanligtvis 3/4 eller till och med 7/8 andelar och gör det möjligt efter 12-14 liter. köpa ett hem. En medlem som har fått lån kan kräva tillbaka sin andel med den ränta som uppkommit på den. Byggnadsföreningarnas rörelsekapital bildas numera inte bara av medlemsavgifter och särskilda lån utan även av ränteinsättningar från 1:or. upp till 2000 fn.
Genom att betala på dem från 4 till 5 procent ger Byggnadsföreningar rätt att kräva återbetalning av även betydande depositionsbelopp utan föregående meddelande. I vissa samhällen, både permanenta och tillfälliga, utgör bidrag den huvudsakliga posten i rörelsekapitalet. Tillfälliga samhällen förlorar därmed sin tidigare uteslutande ömsesidiga karaktär. Fortsätter att existera tack vare enkelheten och billigheten i deras administration, främst bland arbetarklassen, de tillfälliga samhällena, trots sin numerära övervikt, går nu i bakgrunden före de permanenta, som blivit rena bankinstitutioner. In- och utträde för medlemmar när som helst är helt gratis. Med betydande medel till sitt förfogande öppnar moderna engelska permanenta S.-sällskap ett bygglån till ett belopp av från en till 6 tusen fn. sterl., och ibland till och med upp till 20 000. Dessa siffror visar att byggföretag i denna kategori tjänar till att tillfredsställa medelklassens bostadsbehov, inte arbetarna. De förres deltagande i dessa sällskap tar sig endast uttryck i att de fortsätter att bidra med sina besparingar här, för vilket de får en ganska hög procentsats. Medel från små insättare gör det möjligt att öppna ett ganska betydande bygglån för rika individer. Ännu mer betydande utveckling och spridning av S. samhället i Nordamerikanska USA, där de är kända under namnet "Building and Loan Associations". De sociala samhällenas funktioner i USA är bredare och mer varierade än i England. De spelar rollen som sparande, lån, S. och även försäkringsinstitut. En grupp personer, av vilka ingen har tillräckliga medel för att bygga ett hus, bildar ett kooperativ . Alla gör lika stora bidrag. De lånas ut till en person för att bygga ett hus, efter ackumulering av ett tillräckligt belopp (vanligtvis $ 200). Kön bestäms av erbjudandet om högsta premie på en offentlig auktion. I avsaknad av konkurrens betalar låntagarna endast ett nominellt belopp, för vilket de betalar 6%. Tillsammans med betalningen av ränta på lånet måste låntagaren fortsätta att lämna bidrag för att bilda sin andel. Den förvärvade egendomen är intecknad i själva bolaget, vars panträtt upphör vid tidpunkten för aktiens ”förfall”. Låntagaren blir då hela ägaren. Han kan betala det lånade beloppet och i taget. Deltagaren, fråntagen möjligheten att fortsätta betalningarna, har rätt att få tillbaka pengarna tillsammans med upplupen ränta. Enligt förfarandet för emission av aktier i S.-bolaget i Förenta staterna. Staterna är indelade i 1) tillfälliga (upphörande), 2) företag med seriesystem (seriellt) och 3) permanenta (permanenta). Provisoriska föreningar representerade den ursprungliga formen av S.-föreningar och emitterade endast en serie aktier. Enligt detta system måste aktieägare nödvändigtvis vara låntagare; annars förblir kapitalen oinvesterade, för föreningar av denna typ utför alla sina transaktioner uteslutande med sina medlemmar. Samhällen i den andra kategorin har sitt namn att tacka för att de släpper serier med vissa intervall (årligt eller två gånger om året). De är inte mindre permanenta än typ 3-samhällen, som släpper dem efter behov. Det finns egentligen ingen signifikant skillnad mellan de två sista typerna. Samhällen med seriesystem dominerar. Daytonoscal-systemet skiljer sig något från dem . Föreningar av denna typ, som tar emot medlemmar när som helst utan att göra betalningar under den förflutna tiden, utfärdar lån i sin tur, bestämt av tidpunkten för mottagandet av fordringar.
Byggnadsföreningar är uppdelade i USA i 1) lokala och 2) nationella. Fördelen med det förra är god kontroll och betydande besparingar på grund av frånvaron av provisionskostnader etc.; men de nationella byggnadssällskapen underlättar kapitalets rörelse från platser där det finns i överflöd till platser där det är ont om. Dessa sällskap är av senare ursprung; år 1893 fanns det 240 av dem, och det totala antalet S.-sällskap var 5838. Enligt uppgifterna från 5819 föreningar som lämnade en rapport hade de 1893 1 745 725 medlemmar (inklusive 307 828 kvinnor). Det genomsnittliga antalet medlemmar per förening är 301 (separat för National Societies - 1637 ). Det totala antalet lånande medlemmar är 455 411 (26,25%). Det genomsnittliga antalet enskilda medlemsandelar är 7,5, med ett genomsnittligt värde på 257,25 USD (för medborgare, 86,73 USD). Den genomsnittliga lånestorleken är $ 1 120. Medlemmar i dessa sällskap köpte 314 755 hus (inklusive 290 803 medlemmar i lokala sällskap). Endast 8 709 köpare visade sig vara uteblivna med att betala av sina skulder och företagen led förluster på 449 599 dollar.De presenterade uppgifterna är av särskild betydelse med tanke på att medlemmarna i dessa sällskap till stor del är människor av arbetarklassen (hantverkare, arbetare, etc.). I nationella samhällen utgör de 54 %, i lokala samhällen - 70 %. - På den europeiska kontinenten S. totalt. fått betydande utveckling i Danmark . De uppstod här för första gången på 60-talet och finns nu i en rad städer. Den första platsen bland dem upptas av Köpenhamns Arbetarbyggnadsförbund, som byggde 1087 hus fram till 1898 till en kostnad av 8 322 517 kronor . Vid regelbunden betalning av bidrag under 20 år blir dessa hus full egendom. Varje medlem som inte erhållit rätt till hus genom lottning inom 10 år kan kräva tillbaka beloppet av sina insatser. 1897 bildades en andra arbetarbyggnadsförening i Köpenhamn för uppförande av byggnader med hyrda lokaler. Tack vare danska S. totals fruktbara verksamhet. 200 000 personer (över 4 % av befolkningen) kunde tillfredsställa sina bostadsbehov, inklusive 13 % av de fattiga. I Danmark rekryteras medlemmarna i dessa föreningar främst bland fabriksarbetare, hantverkare och småanställda. - S. samhällen utvecklas långsamt i Tyskland , även om det akuta bostadsbehovet redan på 1860 -talet var föremål för diskussion vid ett antal kongresser och budskapet många gånger pekade på behovet av att uppmuntra organisationen av självhjälpssamhällen. Men före 1870 uppstod endast 3 °C. samhälle. 1871 fanns det 17 stycken, 1875 - 52. Till skillnad från de engelska sällskapen var de tyska, från den första perioden av sin existens, direkt sysselsatta med bostadsbyggande eller köpte färdiga byggnader. Därav behovet av en engångsinvestering av kapital, som sällan letade efter lokaler inom denna gren av ekonomisk verksamhet.
Denna omständighet inspirerade Schulze-Delitzsch med idén om behovet av att bilda två separata samhällen, varav det ena skulle byggas på kapitalistisk basis och det andra på personlig basis. Den första var att ta hand om förvärv eller uppförande av byggnader, den andra för att uppmuntra medlemmarna att genom att spara det belopp som behövs för att köpa ett hus. En betydande impuls till utvecklingen av S. sällskap och till bildandet av byggnadsförbund gavs genom lagen av 1889 , som tillåter existensen av ömsesidiga hjälpföreningar med begränsat ansvar; men inte ens han eliminerade svårigheten att skaffa kapital genom samhällen. Staten erkände det därför som sin plikt att bistå S. samhällen. År 1895 antogs en lag i Preussen om frigivning av 5 miljoner mark från statskassan för att förbättra bostäderna för anställda i statliga fabriker och fabriker. Lagen från 1898 tilldelade ytterligare 5 miljoner mark för samma ämne. Antalet S. sällskap i Tyskland var 36 år 1880 och 33 år 1885 . 1890 - 50, 1893 - 101, 1897 - 192, varav endast 31 publicerade en rapport, med 8433 medlemmar. De byggde 82 hus, varav 35 med 333 hyreslägenheter. Dessa hus kostar 1875713 Mar. Medlemmarnas andelar uppgick till 1455998 Mar. Dessa sällskap disponerade någon annans kapital 7707767 Mar. och en reservfond på 235,610 mark. Trots all blygsamhet i de uppnådda resultaten är S. samhällen i Tyskland det bästa sättet att tillfredsställa den arbetande befolkningens bostadsbehov. I andra europeiska stater har S. samhällen inte fått någon betydande utveckling. I Frankrike visade arbetarna själva lite initiativ i denna fråga. Den så kallade Immobili ère d'Orlé ans (den byggde över 200 hus, värda över 2 miljoner franc) och Union fonci è re i Reims (byggde cirka 50 hus). S. samhällen baserade på den kapitalistiska principen har blivit mer utbredda i Frankrike. 1898 var det bara 25°C i Frankrike . föreningar och 11 partnerskap. Genom 1894 års lag om billiga lägenheter inrättades lokala kommittéer, som skulle uppmuntra arrangemanget av billiga lägenheter. Deras verksamhet förenas av "Supreme Council for Cheap Apartments" (Conseil sup érieur des habitations à bon marché) som lyder under handelsministeriet. Trots ett antal förmåner som denna lag ger S. partnerskap har den hittills haft liten effekt på att förbättra levnadsvillkoren för arbetarna själva. Några av de bästa resultaten har uppnåtts av Building Societies i Italien . Här finns föreningar för byggande och produktion, arbetsgrupper, främst murare, som själva bygger hus för eget behov och för försäljning till andra arbetare. Milano och Genuas partnerskap är särskilt kända. Enligt jordbruksministeriet fanns det 87 föreningar i Italien 1893. I Österrike , där de byggnadsföreningar som hade uppstått på sextiotalet spenderade avsevärt kapital på att bygga hus, ledde den ekonomiska krisen 1873 till kollapsen av ett betydande antal dem. För närvarande räknar de 19 ° C. företag, av vilka endast ett har obegränsat ansvar. Samtliga invånare förvärvar den byggnad de bor i på samäganderätten, som kan säkerställas för var och en av dem genom en anteckning i pantboken.
I Ryssland har byggsamhällen nästan inte fått någon utveckling. Kapitalet ger fortfarande för hög vinst och kan med vinst placeras i olika industriföretag, vilket gör att de inte används för att bygga hus åt arbetarklassen. Bland de senare är tanken att det är möjligt att tillgodose sitt bostadsbehov genom obligatoriskt sparande i ett självhjälpssamhälle för svag för att väcka ett aktivt initiativ i denna riktning. Det fanns emellertid individuella försök från kapitalisterna att spendera kapital på S.-verksamheten (till exempel Kievs husbyggande sällskap). Allt som har gjorts för att förbättra arbetarklassens levnadsvillkor beror antingen på dess genomförande på initiativ av vissa tillverkare som har ordnat lokaler för sina arbetare, eller är av välgörenhetskaraktär. Samtidigt har bostadsbehovet i många städer redan fått karaktären av en akut kronisk katastrof. Däremot kan det knappast betvivlas att arbetaren, hos vilken förmågan utvecklas genom sparande att säkerställa rätt tillfredsställelse av bostadsbehov och även förvärv av eget hus, är av stort värde som person, som medlem. samhället, familjen och staten. Socialistiska samhällen kan inte förväntas lyckas göra alla arbetare till husägare, men de bidrar i alla fall till att förbättra levnadsvillkoren för åtminstone den del av arbetarna som aktivt strävar efter att förbättra sin situation med egna ansträngningar och medel . Långt ifrån värdelösa ur denna synvinkel är till och med de byggnadsföreningar som inte vilar på principen om ömsesidig hjälp, utan har karaktären av kreditinstitut.