En uthyrningsverksamhet (eng. fastighet med hyresgäst) är en fastighet som är belastad med arrendeavtal [1] . I vissa källor finns formuleringen Ready rental business eller GAB. Oftast i affärsvärlden är detta koncept tillämpligt på kommersiella fastigheter , vilket gör att vi kan betrakta GAB som en kommersiell lokal för icke-bostäder med en hyresgäst. Skönhetssalonger, vårdcentraler, klädbutiker, HoReCa , livsmedelsbutiker kan fungera som hyresgäster.
Enligt ett antal experter är en färdig uthyrningsverksamhet ett av de mest lovande områdena för att investera i fastigheter [2] . I slutet av 2019 uppgick andelen investeringar i kommersiella fastigheter till 47 % av de totala investeringarna i fastigheter och försäljningen av kommersiella lokaler fördubblades.
Jämfört med den instabila bostadshyresmarknaden har den kommersiella marknaden en högre lönsamhet och kräver inga operativa ingripanden från investeraren. [3] Investeringsexperter och marknadsanalytiker klassificerar GAB som en passiv stabil inkomst utan större risk. Om verksamheten inte ger förväntad utdelning kan den säljas och investeringsbeloppet återbetalas.
Avkastningen på investeringen uppskattas till 15-19% per år och återbetalningstiden är 7-12 år. Tröskeln för att komma in i GAB börjar från 15-20 miljoner rubel. För dessa pengar kan du hämta ett litet föremål med en stabil nätverkshyresgäst. Andra källor ger en siffra på 8-10 miljoner rubel, när man lockar ett hypotekslån - från 4 miljoner rubel (1,11).
För investeringar i uthyrningsverksamheten är objekt med långa hyresavtal (5-15 år) mest att föredra, där alla villkor är noggrant angivna, inklusive: årlig indexuppräkning, betalningsförfarande, hyresgrad m.m. Ett långsiktigt kontrakt ger ägaren av GAB stabiliteten hos kassakvitton, förmågan att förutsäga sina finansiella flöden och bestämma återbetalningstiden för objektet.
Bland de risker som är förknippade med köp av en fastighet med ett medföljande hyresavtal nämner experter riskerna med att utmana försäljnings- och köptransaktionen, återkräva egendom från köparen, hyresgästens eller säljarens opålitlighet. Innan du undertecknar ett kontrakt för köp av GAB, rekommenderas det att kontrollera [4] :
angående säljaren:
i förhållande till hyresgästen med vilken hyresavtalet ingås [4] :
För att kontrollera finansiell stabilitet och integritet rekommenderas det också att skaffa ett intyg om ingen skatteskuld och kontrollera hyresgästens kredithistorik.
Initialkostnaden för att förvärva kommersiella fastigheter kan knappast kallas liten. Varje investerare i första hand under sådana förhållanden kommer att vara intresserad av återbetalningstiden för GAB-objekt. Detta är ett värde som direkt kommer att bero på platsen, hyresgästens tillförlitlighet, inflation, skatter och omkostnader. Nybörjare försöker hitta föremål med en återbetalning på upp till 6-8 år, men analytiker ser mer nykter på marknaden och anser att förslag med en återbetalning på cirka 10 år är effektiva. Ett exempel på en förenklad metod för att beräkna återbetalningsförhållandet: Du är intresserad av ett rum med en hyresgäst " Pyaterochka " i ett bostadsområde i Moskva.
I detta fall blir återbetalningstiden, exklusive indexering,: 50 000 000 / 6 000 000 = 8 år och 4 månader. Det är under denna period som investeraren kommer att återbetala sin investering fullt ut. Avkastningen på investeringen för denna fastighet är 12%. I denna beräkning beaktas inte två viktiga faktorer samtidigt:
Som ett resultat, om investeraren bestämmer sig för att sälja efter 8 år och 4 månader, kommer, med hänsyn till den åttafaldiga indexeringen på 5%, den månatliga hyran redan att vara 703 550 rubel, och själva objektet, med samma återbetalning på 8 år och 4 månader, kommer att kosta redan inte 50 000 000, utan 70 355 000. I detta fall kommer avkastningen på investeringen i GAB inte att vara 12%, utan 19,4% per år. Det verkliga försäljningspriset kan vara högre, eftersom detta exempel inte tar hänsyn till tillväxten i hyrespriser och efterfrågan på GAB. Dessa faktorer kan öka avkastningen på investering och försäljning. Samtidigt är det inte nödvändigt att vänta 8 år på återförsäljning. Erfarna investerare säljer ofta ett företag efter 2-3 år, efter flera indexeringar. För en mer exakt bedömning, även innan köpet, bör du, med hjälp av experter eller oberoende, göra en detaljerad analys av vinsten och alla möjliga kostnader för ett visst objekt (reparation, ombyggnad, avtal med förvaltningsbolaget etc.). ).
Störst vinst kommer kostnadseffektiva objekt belägna på framgångsrika lägen, med bra trafik och infrastruktur [4] . Den mest populära gatuhandeln .
Det är vanligt att betrakta objekt där ett avtal har slutits med följande typer av hyresgäster [5] som mer pålitliga, stabila och lönsamma :