Digital hypotekslån är en uppsättning arbetsflödesprocesser som gör att du kan genomföra hypotekslånetransaktioner online [1] . Digitalt bolån förutsätter att alla stadier av en bolånetransaktion sker online - från att fylla i en ansökan till att signera dokumentation med en digital signatur [1] .
I USA antogs lagändringar som tillåter undertecknande av dokument med en elektronisk signatur i början av 2000 [2] , men som sådan hittade de inte masstillämpning på området för hypotekslån förrän 2018 [3] . Andelen elektroniska bolån var fram till 2018 högst 1 % av hela bolåneportföljen, den 15 september 2021 registrerades mer än 1,3 miljoner elektroniska bolån (cirka 5 % av hela bolåneportföljen som emitterades under året) [4 ] . Registrering och lagring av elektroniska inteckningar utförs av en kommersiell organisation skapad av Association of Mortgage Bankers of the United States - MERS eRegisrty, etablerad 1995.
Registrering av e-bolån blev mainstream i Amerika 2018, med början när det amerikanska företaget Quicken Loans , den största onlinelåneföretaget för bolån, implementerade en hel cykel av digitala bolån under 2015 [5] [6] . Bland långivare som deltar i MERS eRegistry-systemet finns följande stora aktörer och banker på bolånemarknaden: Fannie Mae , Freddie Mac , Ginnie Mae , Quicken Loans, United Wholesale Mortgage , Well Fargo , Fairway , Credit Depot , Caliber Home Loans , Bank of America , TD Bank , Ally , Black Knight , eOriginal , Chase [7] [8] .
I januari 2021 placerade Ginnie Mae en pilotemission av inteckningssäkrade värdepapper , vars inteckningsskydd bildas från elektroniska inteckningar, till ett belopp av 24 miljoner USD [9] .
I Storbritannien utarbetades den rättsliga ramen för att bevilja äganderätt till mark digitalt med hjälp av elektroniska dokument med elektroniska signaturer 2002 [10] , 2008 [11] antogs reglerna för elektronisk överföring av äganderätt enligt Land Registration Act , som tillät helt elektronisk bolån med elektroniska signaturer. Den första registreringen av en elektronisk inteckning (inteckning) är daterad den 8 april 2018 [12] , registrering och redovisning utförs av Land Registry of England and Wales .
Enligt uppgifter som är tillgängliga för allmänheten, i slutet av februari 2020, registrerades mer än 7 tusen elektroniska inteckningar [13] . Medlemmar, inklusive som långivare eller digital plattform, som använder e-registrering är Atom Bank , Barclays , Clydesdale Yorkshire Banking Group , Coventry Building Society , HSBC , Metro Bank , Molo Finance , Nationwide och The Mortgage Works , Principality Building Society . RBS och NatWest , Santander , Skipton Building Society , TSB Bank , West Bromwich Building Society [14] .
Emissioner av inteckningssäkrade värdepapper , som är inteckningssäkrade av elektroniska inteckningar, är inte tillgängliga i landet för 2021, och en portfölj av elektroniska inteckningar håller på att ackumuleras.
I Australien började processen med digital transformation av bolånesektorn 2014, men huvudstadiet av utvecklingen ägde rum under pandemin 2020 [15] , i vissa stater i landet har regler antagits som tillåter användning av elektronisk signering för alla inteckningstransaktionsdokument [16] , såväl som fjärrregistrering av inteckningstransaktioner i registret, har andra stater för 2021 inte antagit motsvarande ändringar i lagstiftningen för att tillåta användning av digitala tjänster. I december 2020 ägde Australian Commonwealth Bank, den största statligt ägda Australian Commonwealth Bank i termer av portfölj av hypotekslån , och den australiensiska digitala tjänsten Lendi rum, som kommer att öka volymen av hypotekslån som ges ut i elektroniskt format [17] .
Emissioner av inteckningsskyddade värdepapper säkrade genom elektroniska inteckningar genomfördes inte.
I Ryska federationen dök begreppet elektroniskt inteckning upp i lagstiftningen med antagandet den 1 juli 2018 av ändringar av den federala lagen "Om hypotekslån" [18] . Ett elektroniskt inteckningslån är ett icke-dokumentärt värdepapper som intygar en borgenärs rättigheter enligt ett hypotekslån , inklusive rätten att pantsätta egendom som är belastad med en inteckning, och ett elektroniskt dokument i xml-format , som är undertecknat av pantsättarens elektroniska signatur , gäldenär , borgenär och skickas till Rosreestr . Statsregistratorn tilldelar ett pantnummer, för in uppgifter om panten i det, intygar med sin underskrift och överför det till förvaringsinstitutet för redovisning och förvaring.
De första elektroniska bolånen i Ryssland utfärdades i augusti 2018, den primära långivaren var Bank DOM.RF JSC och Sberbank PJSC [19] .
I slutet av 2020 i Ryssland:
- utfärdade hypotekslån på totalt cirka 4,3 biljoner rubel, varav cirka 3 biljoner rubel - på den sekundära bostadsmarknaden (med bolån) och cirka 1,3 biljoner rubel - på den primära bostadsmarknaden (utan bolån) [20] ;
- Cirka 44 tusen elektroniska inteckningar utfärdades, cirka 95 % av sådana inteckningar utfärdades av Sberbank PJSC [21] ;
— JSC DOM.RF tillsammans med PJSC Sberbank placerade för första gången två obligationsemissioner på den ryska marknaden , vars hypotekstäckning helt bildades från elektroniska inteckningar. Obligationerna är säkrade genom garantin från JSC "DOM.RF", volymen av emissioner uppgick till 47 miljarder rubel [22] .
Således uppgick andelen elektroniska bolån i den totala portföljen av utgivna bostadslån 2020 till cirka 2,5 %, vilket är två gånger lägre än samma indikator i USA. Samtidigt överstiger pilotemissionen av inteckningssäkrade obligationer från elektroniska bolån med PJSC Sberbank med 25 gånger debutemissionen av inteckningssäkrade värdepapper säkrade genom elektroniska inteckningar av den amerikanska organisationen Ginnie Mae.
Den 15 september 2021 har Rosreestr redan utfärdat mer än 103 tusen elektroniska bolån. I de flesta fall interagerar banker direkt med Rosreestr genom elektronisk registrering (de förbereder en uppsättning dokument, undertecknar den och överför den till Rosreestr) [23] . Vissa banker använder sig av specialiserade digitala plattformar. Huvuddeltagarna på bolånemarknaden har inte bara infört utfärdande av elektroniska bolån, utan också implementerat en hel cykel av hypotekslån i digitalt format, inklusive aktiviteter för att stänga ett bolån — inlösen av ett bolåneregister i Rosreestr [24] .
Elektronisk registrering i Ryssland dök upp med införandet av relevanta ändringar av lagstiftningen 2015 [25] , men covid-19-pandemin fungerade som en utlösande faktor för dess masstillämpning . Så i början av 2020 var andelen elektronisk registrering av inteckningar i Ryska federationen cirka 9%, i slutet av 2020 var denna siffra redan 45%, enligt expertuppskattningar, och Rosreestr har planer på att ta med sig andelen elektronisk registrering av hypotekslån transaktioner i den totala volymen till 80% [26] . I mitten av 2021, när han tar emot ett lån, har låntagaren möjlighet att gå igenom alla steg på distans och signera alla nödvändiga dokument elektroniskt med en elektronisk signatur .
I stadiet för att stödja en bolånetransaktion, om det är nödvändigt att göra ändringar i bolånet från låntagarens sida, kan alla nödvändiga åtgärder också utföras på distans. Långivaren kan ta bort panten från bostaden i Rosreestr på distans och utan låntagarens medverkan [27] . Att erhålla nödvändiga uttalanden och certifikat enligt hypotekslåneavtalet utförs med hjälp av internetbanken eller den mobila versionen av kreditinstitutets ansökan (det vill säga certifikat och dokument tillhandahålls av banken till kunden via mobilapplikationen och är tillgänglig online).
Sedan maj 2020 har Rysslands centralbank och ministeriet för digital utveckling, kommunikation och massmedia genomfört projektet Digital Profile tillsammans. "Digital profil" är en enda tjänst som kombinerar mer än 30 olika information om en individ , genererad och uppdaterad från andra källor (register) med information ( FTS , Inrikesministeriet , Rosreestr , Ryska federationens pensionsfond och andra statliga myndigheter ), planerar att utöka listan över sådan information [ 28] .
"Digital profil" tillhandahåller en obligatorisk begäran om samtycke från kunder (användare) för att få tillgång till deras information och användning av information om kunden av banker , försäkringsbolag [29] .
Med hjälp av denna tjänst kan användaren på distans skicka in en ansökan om ett bostadslån på bankens webbplats (utan att tillhandahålla dokument i pappersform), med hjälp av information från "Digital Profil": information om kunden på bankens webbplats fylls i automatiskt, därigenom minskar kundens tidskostnader och eliminerar risken för inmatning av felaktig information, med förbehåll för samtycke till tillhandahållande av sådan information, samtidigt som kunden senare kan återkalla det tidigare lämnade samtycket, medan banken, minskar sin tid och sina driftskostnader, genomför poängförfaranden för denna klient online baserat på helheten av all information som finns i " digital profil.
Om ändringar görs om en klient av ett av de statliga organen, uppdateras information om honom automatiskt i den "digitala profilen" för en sådan klient genom ett system för interdepartementell elektronisk interaktion (automatiserat mottagande och lagring av data om individer genom en "enda fönster"). Detta projekt genomgår för närvarande storskaliga tester, där Bank DOM.RF , PJSC Sberbank , Sovcombank , AK Bars , VTB Bank, SKB-Bank , Russian Standard , VSK , Raiffeisenbank och andra, det är också planerat att ansluta MFI till service , antas försöket pågå till slutet av 2021 [30] .
Det enhetliga biometriska systemet, som lanserades i juni 2018, är en digital plattform som låter dig fjärridentifiera en person genom hans biometriska egenskaper (systemet för identifiering använder två parametrar samtidigt - röst och ansikte (ett fotografi av en persons ansikte) , samt inloggningen och lösenordet för en person i Unified identifierings- och autentiseringssystemet, vilket eliminerar risken för bedrägliga aktiviteter (till exempel att få ett lån med ett stulet eller förfalskat pass) [31] .
Projektet skapades på initiativ av Rysslands centralbank och ministeriet för digital utveckling, kommunikation och massmedia. Med hjälp av Unified Biometric System kan klienten, utan att lämna hemmet, öppna bankkonton , ta emot lån och göra pengaöverföringar , systemet tillåter dig att identifieras endast en gång (banken kommer att samla in biometriska data - ett foto och röstinspelning - och skicka dem till Unified Biometric System) och få tillgång till banktjänster på distans i alla banker som erbjuder produkter via ett fjärridentifieringssystem [31] .
Från och med september 2021 är cirka 230 av 438 kreditinstitut godkända av Unified Biometric System att arbeta med biometriska data anslutna till Unified Biometric System. Användningen av ett biometriskt system efterfrågas också i den icke-finansiella sektorn, till exempel undertecknade premiärminister Mikhail Mishustin i mars 2021 ett dekret från Ryska federationens regering, enligt vilket universiteten fick genomföra prov i en fjärrformat som använder biometri (detta kräver samtycke från studenten själv och ett beslut från universitetet om möjligheten att klara prov i detta format) [32] .
En annan digital innovation var möjligheten att utfärda en Enhanced Qualified Electronic Digital Signature (ECDS) i en certifierad mobilapplikation på 10 minuter utan ett personligt besök på certifieringscentrets kontor. En sådan signatur har samma rättsliga verkan som en handskriven signatur och låter dig signera alla elektroniska dokument som kommer att lämnas till en person för signering. I mitten av 2021 genomförs detta initiativ tillsammans med PJSC Sberbank. För att få en sådan signatur är ett pass för en medborgare i Ryssland , ett utländskt biometriskt pass , en smartphone med NFC-funktionen , ett SNILS- och TIN-nummer , samt direkt tillgång till mobilapplikationen för Sberbank PJSC [33] krävs .
År 2022 planerar Ryska federationens regering att involvera nya deltagare i bolåneprocessen, till exempel förmynderskaps- och förmyndarmyndigheter , vars tillstånd krävs som en del av genomförandet av inteckningsprogram som syftar till att stödja barnfamiljer, i processen för att digitalisera emissionen av bostadslån. Förmynderskaps- och förmynderskapsmyndigheternas samtycke inom ramen för hypoteksaffärer krävs om egendomsintressena för ägarna till de egendomsomåriga barnen påverkas . I slutet av 2021 ser processen för att erhålla vårdnadsmyndigheternas samtycke ganska komplicerad ut: tillhandahållandet av ett betydande antal dokument i pappersform och tar också lång tid (besöka vårdnadsmyndigheterna, processen för att samtycker till att utfärda samtycke och erhåller själva samtycket). På grund av de planerade förändringarna kommer processen för att erhålla sådant samtycke att överföras till ett elektroniskt (fjärr) format, när interaktionen mellan deltagarna i processen kommer att utföras genom ett system för interdepartementell elektronisk interaktion, vilket avsevärt kommer att minska tiden och driftskostnader för alla parter i processen, samt eliminera tillhandahållandet av dokument i pappersformat [ 34] .
Ett globalt initiativ när det gäller digitalisering av bolånetransaktioner i Ryssland kan vara den första plattformen för att utfärda elektroniska inteckningar på blockchain , vars grund är den distribuerade registertekniken - den ryska blockchain-plattformen " Masterchain ". Utvecklingen genomförs gemensamt av DOM.RF , Rysslands centralbank , ministeriet för digital utveckling, kommunikation och massmedia , Rosreestr och FinTech Association [35] .
Användningen av den nya plattformen kommer att säkerställa "sömlösheten" i processen att arbeta med elektroniska bolån, minska tiden för registrering av bolån för förvaringsbokföring, skapa en säker pålitlig miljö för att arbeta med elektroniska bolån, öka stabiliteten i Rosreestr-systemen och bolåneomsättning. Användningen av den nya plattformen kommer att göra det möjligt för aktörer på bolånemarknaden att snabbare byta till elektroniska bolån. Genom MasterChain, i april-maj 2021, genomfördes pilottesttransaktioner med bolån med avpersonifierade data (det vill säga transaktionerna var inte juridiskt bindande). Starten av projektet med riktiga transaktioner bör börja senast den 1 december 2021 och vara avslutad senast oktober 2022 [36] .