Omvänd inteckning

En omvänd inteckning  är en mekanism för att tjäna pengar på en ägares hem. I grunden är detta ett särskilt oreglerat lån (lån) med säkerhet i pensionärens fastighet. Huvudskulden på lånet och alla upplupna räntor aktiveras periodiskt (betalas inte till borgenären) och återbetalas först efter pensionärens död genom försäljning av bostadslokaler [1] .

Historien om omvända inteckningar [2]

Omvänd inteckning uppstod för mer än ett sekel sedan, men har inte fått någon betydande fördelning på grund av förekomsten av höga risker (banken är rädd att låntagarens skuld någon gång kommer att överstiga värdet på fastigheten. Låntagaren är rädd att banken kommer att vräka honom och ta bort den enda egendomen).

På 90-talet uppmärksammade ekonomer i många länder effekten av nationens åldrande, när andelen pensionärer i deras länder ökade avsevärt, som vid pensioneringen kraftigt minskade konsumtionen av konsumtionsvaror (vilket inte genererade inflation, men minskade avsevärt efterfrågan på varor och tjänster från lokala producenter).

Efter att ha insett begränsningarna för alla pensionssystem började ekonomer leta efter sätt att "hur" öka konsumtionsnivån (inklusive förbättra livskvaliteten) för pensionärer för att stimulera ekonomisk tillväxt. I många länder har olika pensionsreformer redan påbörjats, som bland annat innefattade bildandet av en fonderad del på bekostnad av medborgarnas sparande. Den ideala formen av självbesparing för medborgarna var deras fastigheter (det finns fastigheter "redan nu" och det finns ingen anledning att vänta på ackumuleringen av nya besparingar), i samband med vilket många länder återigen vände sin uppmärksamhet till det omvända inteckningsmekanism.

I vissa länder vars ekonomier är baserade på att stimulera konsumtion, tillhör omvända hypotekslån kategorin statliga program, vars syfte är att öka konsumtionen av den ekonomiskt passiva delen av befolkningen (pensionärer) - de medel som tas emot genom den omvända hypoteksmekanismen är meningslösa att spara och kommer med största sannolikhet att inriktas på intraregional konsumtion av varor och tjänster (främst medicinsk).

Omvända inteckningar är vanligast i USA, Storbritannien och Australien.

I Ryska federationen, i ett testläge, utfördes emissionen av en omvänd inteckning av ARIZhK OJSC

Efterfrågan på omvända inteckningar

Experter identifierar följande faktorer som avgör efterfrågan på omvända inteckningar [3] :

  1. Rörlighet, det vill säga äldre medborgares vilja eller ovilja att flytta från sin vanliga plats till bostäder med lägre ekonomiska egenskaper (att sälja befintliga bostäder och köpa billigare, vilket styr skillnaden till sin egen konsumtion).
  2. En önskan att lämna ett arv. Experter skiljer villkorligt mellan "österländsk" och "västerländsk" mentalitet när de diskuterar problemen med arv. "Eastern" kännetecknas av en vilja att lämna arvet "till vem som helst", även om arvingen inte hjälper till ekonomiskt. "Western" betyder separat hushållning av olika generationer av familjen och minimalt ekonomiskt stöd från varandra. I Ryssland är den "västerländska" mentaliteten alltmer karakteristisk för Moskva och St. Petersburg.
  3. Förebyggande (förebyggande) besparingar. Enligt det mest populära pensionsreformsystemet (den statliga pensionen är en försäkring mot fattigdom och garanterar endast minimibetalningar, grunden är företagspensioner och medborgarnas egna pensionssparande), passar "fastigheter" perfekt in i kategorin "eget sparande" av medborgarna, eftersom det kännetecknas av [vanligtvis] förutsägbart tillväxtvärde och gör det möjligt att under arbetsår investera i bekväma köp, och vid pensionering antingen sälja fastigheter (för att flytta, se punkt 1) eller tjäna pengar på befintliga bostäder genom den omvända inteckningsmekanismen.
  4. Skatter och elräkningar. I ett antal länder överstiger ökningen av kostnaderna för att underhålla sitt boende (nyttobetalningar och skatter) ganska ofta indexeringen av pensionsutbetalningarna, vilket skapar förutsättningar för en pensionärs förlust av bostad. Ett omvänt bolån kan vara en effektiv lösning för att öka "inkomsten" för en pensionär (inkomst tas inom parentes, eftersom dessa betalningar inte är inkomster i ekonomiskt hänseende).
  5. borgenärernas rykte. Eftersom ett omvänt bolån, som vilken låneprodukt som helst, är inneboende i ett antal risker, avgör långivarens rykte (dess beredskap för dialog med en pensionerad låntagare) avsevärt valet av pensionär (med tanke på att belånade bostäder finns i de flesta fall den enda för att leva)

Omvända inteckningar och alternativa instrument [4]

Bostadslån Köp och försäljning av bostad med livsvarig livränta Omvänd inteckning
Tillgänglighet Hinder för emissionsstandarder (låntagarens ålder, inkomstnivå) Underutveckling av hyresmarknaden; "svarta" fastighetsmäklare Målprogram för medborgare i pensionsåldern
Service Otillräcklig nuvarande inkomst för att göra lån Saknas Det finns inga betalningar på lånet ("ballonginlösen")
Äganderätt Låntagare överförs till borgenären; medborgare - livshyresgäst Kvar hos låntagaren
Arv Arv av alla utestående förpliktelser - skyldighet att betala tillbaka ett lån för en släkting Förlust av arvsrätten Möjligheten att betala tillbaka lånet och förverkligandet av arvsrätten.

Mottagande av återstående medel efter försäljning av säkerheter och återbetalning av låneförpliktelser

Stödprogram för de fattiga

Historien om statligt stöd för den omvända bolånemarknaden i USA började med statliga program för riktade lån. Många delstater och lokala myndigheter i USA har fortfarande program för riktade lån till fattiga äldre personer som säkras av fastigheter med en livstids uppskjuten betalning (Scholen, 1991 [5] ). Dessa lån är faktiskt omvända inteckningar där staten eller den lokala regeringen fungerar som långivare.

Lån ges i syfte att göra nödvändiga hemreparationer och betala fastighetsskatt. Dessa program administreras av lokala bostadsavdelningar.

Former för betalning av medel

Experter identifierar fem former av omvända bolånebetalningar [6] :

Nej. Betalningsformulär Applikation och funktioner Ytterligare risker och funktioner
ett. vid en tid För dyra operationer eller hemrenoveringar Enligt det totala kassaflödet kommer låntagaren att få minimibeloppet (alla kommer att äta upp den upplupna räntan på stor basis. Risken för brist på medel för att underhålla sin fastighet i framtiden)
2. Lika månatliga avbetalningar under en bestämd period (vanligtvis 10 år) Används för regelbundet beskydd Maximalt belopp för betalning till låntagaren (minimumbasis, förutsägbarhet av flödet för långivaren)
3. Månatliga lika betalningar under en oändlig period Används för regelbundet beskydd
fyra. Anpassat schema (kreditgräns) Provtagning utförs allteftersom låntagarens behov uppstår (vanligtvis hemreparationer) Kräver konstant omräkning av emissionsgränsen. Det finns risk för nekande av betalning på grund av fastighetsuppskrivning
5A. Återinteckning Det tillämpas vid pensionering av en låntagare under ett klassiskt inteckningslån (inklusive om låneavtalet tillät det) Det klassiska bolånet betalas av (skuldens saldo) och de återstående medlen inom emissionsgränsen utfärdas enligt någon av de 4 tidigare scheman
5 B. Omvänd bolån med flytt Populärt i USA och Frankrike, när pensionärer är redo att flytta till kustområden när de går i pension Nya bostäder blir föremål för en omvänd inteckning.

Riskfaktorer [7]

  1. Förändring av finansieringskostnad (ränterisk). En viktig riskfaktor, eftersom tillgången på omvända bolån är mycket beroende av kostnaden för resurser. ARIZHK-beräkningar visar att med räntor över 9 % per år efterfrågas inte längre omvända bolån bland medborgarna (en betydande del av kostnaden äts upp av kapitaliserade räntor). för att minska riskerna för borgenärer har ett särskilt statligt försäkringsprogram (HECM) antagits i USA, som garanterar break-even till borgenärer (köp av ett bolån när en belåningsgrad på 98 % uppnås )
  2. Ålder för inträde i programmet och kön på låntagaren. Utifrån överlevnadstabellerna, långivaren och finansieringskostnaden, beräknar långivaren kreditgränsen, som kan öppnas för låntagaren med hans åldersegenskaper, genom att räkna tillbaka. Ju äldre låntagaren är desto högre kan lånegränsen öppnas för en medborgare. För sammanboende pensionärer görs beräkningen enligt prognosen över störst överlevnad.
  3. Risken för felaktig värdering av fastigheten. En av de viktigaste riskfaktorerna, eftersom den kommer att avgöra grunden för alla efterföljande beräkningar (inklusive fastställande av en kreditgräns)
  4. Risken för missbruk av tilldelade medel. I sitt väsen är denna risk minimal, men den blir relevant om låntagaren inte har tillräckligt med medel för att behålla sitt boende (skatter, elräkningar).
  5. Risken för att låntagaren överlever den beräknade (statistiska) livslängden. Den största riskfaktorn, eftersom långivaren inte kan bilda särskilda reserver i händelse av tidig död av en annan del av låntagarna. Med hänsyn till den allmänna trenden med stigande levnadsstandard för medborgarna, framstegen inom medicin och det faktum att medborgare som tecknar omvända bolån lever bättre i genomsnitt (förbättrar sin konsumtion), krävs hög noggrannhet i försäkringstekniska beräkningar när man bildar en produkt. För att minimera denna risk används försäkring (i USA, under HECM-programmet, försäkrar FHA denna risk för vissa kategorier av befolkningen)
  6. Risken för fallande (inte stigande) fastighetspriser över förväntan. Vanligtvis fastställer långivaren en viss tillväxttakt i fastighetspriserna över tiden. I USA antar HECM-programmet en 5% årlig ökning av fastighetspriserna i modellen. Krisen 2008-2009 tvingade dock fram en betydande anpassning av denna modell. För att minimera denna risk tillämpas försäkring (låntagarens ansvar enligt avtalet).
  7. Otillräcklig kvalitet på fastighetsunderhållet (särskilt för fall av att dra pengar på gränsen till den fulla skuldgränsen)
  8. Cross-default för andra förpliktelser (till exempel utebliven betalning av skatter)

Riskfaktorer vars inverkan ännu inte har studerats

  1. Sambo för låntagare (förmodligen ökar den förväntade livslängden)
  2. Förlänga livslängden för omvända bolånetagare jämfört med statistik genom att förbättra livskvaliteten

Omvänd hypotekslån

Med tanke på den långsiktiga karaktären hos upplåningsskyldigheten i ett omvänt bolån måste långivaren tillhandahålla ett eget skydd mot ränterisk. Det mest effektiva skyddsverktyget är att packa om lån till värdepapper med hypotekslån och erbjuda dem till investerare på aktiemarknaden.

Erfarenheten av att ge ut värdepapper med säkerhet i hypotekslån under omvänd hypotekslån finns endast i USA. Omvända inteckningsvärdepapperiseringstransaktioner kallas HMBS . Den första värdepapperiseringsaffären gjordes 1999 av Lehman Brothers och hade en investeringsbetyg från Moody's och S&P.

I USA antogs en strategi för utvecklingen av HMBS-marknaden, som tillhandahöll stimulans av tillståndet för utvecklingen av denna marknad:

Vanligtvis utfärdas HMBS under Z-Bond-systemet - betalning av obligationskroppen och all ränta i ett engångsbelopp i slutet av löptiden. I början av 2011 är Merrill Lynch nyckelkonsulten, den största mäklaren är Bank of America, volymen av HMBS-emissioner uppskattas till 21 miljarder dollar

Eftersom HMBS bara är beroende av en riskfaktor (prisförändringar på fastighetsmarknaden), till skillnad från klassisk MBS (där det också finns risk för fallissemang hos låntagaren), tror man att HMBS är mer pålitliga värdepapper. Denna teoretiskt ökade tillförlitlighet påverkar dock ännu inte deras lönsamhet (jämförbart med MBS).

Länkar

Anteckningar

  1. ↑ Vedomosti / Bolån vice versa / 2012-08-13 . Datum för åtkomst: 1 juli 2013. Arkiverad från originalet den 26 januari 2013.
  2. ↑ A. D. Yazykov för tidningen Vedomosti / Omvänd hypotekslån kommer att hjälpa banker, pensionärer och ekonomin / 2013-01-24 (otillgänglig länk) . Hämtad 1 juli 2013. Arkiverad från originalet 27 januari 2013. 
  3. ↑ Expert / Hyrvikarie / 2012-08-28 . Datum för åtkomst: 1 juli 2013. Arkiverad från originalet den 4 mars 2016.
  4. ↑ Metro tidning / Livränta är inte en konkurrent till att vända inteckning / 04/26/2012 (otillgänglig länk) . Hämtad 1 juli 2013. Arkiverad från originalet 26 juli 2014. 
  5. ↑ Reversemortgagemonitor.org/ Ken Scholen (länk ej tillgänglig) . Tillträdesdatum: 1 juli 2013. Arkiverad från originalet 4 januari 2014. 
  6. ↑ Omvända inteckningsvärdepapperiseringar: Förstå och mäta riskerna. särskild rapport. Moody's Investors Service 23 juni 2000
  7. ↑ Tal av A. D. Yazykov vid Civil Housing Forum 2011 (bild 6 "The Economics of Reverse Mortgage") . Hämtad 2 juli 2013. Arkiverad från originalet 9 november 2011.