Förvaltande organisation - en juridisk person skapad för förvaltning och / eller drift, tekniskt och sanitärt underhåll av flerbostadshus på grundval av ett återbetalningsbart avtal med ägarna. I vardagen används ofta termen " förvaltningsbolag " av misstag , även om det enligt rysk lag är så ett investeringsförvaltningsbolag kallas.
Syftet med den förvaltande organisationens verksamhet är att upprätthålla det normala tekniska skicket för den gemensamma egendomen för flerbostadshus och dess komponenter, samt att säkerställa möjligheten att använda den gemensamma egendomen för dess avsedda ändamål.
Enligt bestämmelserna i Ryska federationens bostadskod är en förvaltningsorganisation en av de möjliga formerna för att hantera ett hyreshus tillsammans med en husägarförening och direkt förvaltning.
Ur organisatorisk synvinkel är den förvaltande organisationen en mellanhand mellan många ägare av ett hyreshus och personer som tillhandahåller tjänster för dess underhåll och service, inklusive allmännyttiga tjänster. Huvudfunktionerna för den förvaltande organisationen är:
I denna aspekt beror skapandet av en ledande organisation på komplexiteten i att ingå och utföra många kontrakt av varje ägare med varje leverantör och entreprenör.
Ur ekonomins synvinkel ackumulerar den förvaltande organisationen medel från ägarna av ett hyreshus riktade till uppgörelser med leverantörer, underhåll och reparationer och organiserar också kassaflödeshantering. En av huvudfunktionerna för den förvaltande organisationen är redovisning, kontroll och avräkningar med leverantörer och entreprenörer, inklusive leverantörer av allmännyttiga resurser.
Ur teknisk synpunkt utför den förvaltande organisationen arbete inom området underhåll av gemensam egendom, planering och genomförande av underhålls- och reparationsaktiviteter. Den förvaltande organisationen samlar information om det betjänade objektet, inklusive att föra register över värdeminskning, värdeminskning och ackumulering av egendom och tekniska medel, lagrar och uppdaterar den tekniska dokumentationen för fastigheten, utför kundens funktioner (utvecklare och teknisk övervakning) av byggkontroll i färd med kapital- och pågående reparationer, utför nödreparationer, är kund till de tekniska tillståndskontrollåtgärderna, upprätthåller anläggningens tekniska skick på den nivå som projektet tillhandahåller, med hänsyn till slitage. De lagar som reglerar förvaltningsorganisationens verksamhet när det gäller teknisk drift är den federala lagen om teknisk föreskrift och de tekniska föreskrifterna om säkerheten för byggnader och strukturer, Ryska federationens stadsplaneringskod , "Regler och normer för tekniska Drift av bostadsbeståndet" (godkänd genom en resolution av Gosstroy of Russia daterad 27 september 2003 år N 170).
På begäran av punkt 2.3 i artikel 161 i Ryska federationens bostadskod är förvaltningsorganisationen, när den hanterar ett hyreshus, ansvarig inför ägarna av lokaler i ett hyreshus för tillhandahållande av alla tjänster och (eller) prestanda arbete som säkerställer korrekt underhåll av gemensam egendom i detta hus och vars kvalitet måste uppfylla kraven i tekniska föreskrifter och reglerna som fastställts av Ryska federationens regering för underhåll av gemensam egendom i ett hyreshus, för tillhandahållandet av offentliga tjänster, beroende på nivån på förbättringen av detta hus, vars kvalitet måste uppfylla kraven i reglerna som fastställts av Ryska federationens regering för tillhandahållande, avstängning och begränsning av tillhandahållandet av offentliga tjänster till ägare och användare av lokaler i flerbostadshus hus och bostadshus. [ett]
Statlig tillsyn över verksamheten för att förvalta organisationer inom området för bostäder och kommunala tjänster , på begäran av dekret från Ryska federationens regering nr 493 "Om statlig bostadsövervakning", tilldelas statens bostadsinspektion (GZhI) , som utfärdar tillstånd till förvaltande organisationer, genomför en rad åtgärder vars uppgifter är att förebygga, identifiera och bekämpa kränkningar av bevarandet och säkerheten av bostadsbeståndet i flerbostadshus, oavsett ägandeform. [2]
Kommunal kontroll utövas av den lokala kommunen representerad av distrikts- och stadsförvaltningarna på begäran av artikel 17.1 i den federala lagen av den 6 oktober 2003 N 131-FZ "Om de allmänna principerna för att organisera lokalt självstyre i Ryska federationen" ( kommunal kontroll gäller bostadsbeståndet, med andel av det kommunala bostadsbeståndet ). [3]
Sedan 1921 i städer[ var? ] bostadsrättsföreningar skapas, till vilka kommunaliserade byggnader överförts. De håller på att bli en form av bostadsförvaltning, i själva verket är detta det första sättet i Rysslands historia att hantera bostadsfastigheter, det är också prototypen för moderna husägarföreningar . Sedan 1924 har bostads- och hyreskooperativ (ZHAKT) blivit den huvudsakliga förvaltningsformen. De var ansvariga för att återställa ekonomin för hus som hyrs av staten, hålla dem i gott skick och tillgodose deras medlemmars behov. Redan 1927 utvärderades bostadsrättsföreningar som den bästa förvaltningsformen. År 1937 avskaffades bostadsrättsföreningar som förvaltade cirka 90 % av bostadsbeståndet [4] , och hela fonden överfördes till kommunfullmäktiges förfogande på grundval av ett dekret av centralstyrelsen och folkkommissarierådet. Sovjetunionen daterad 17 oktober 1937 "Om att upprätthålla fonden och förbättra bostäder i städer". Samtidigt övergick även rätten att anvisa bostadsyta och flytta in i lägenheter från föreningsstyrelsen till verkställande utskott.
Med tiden för bildandet av det statliga ledningssystemet uppträdde kontor för bostadsunderhåll (ZHEK) .
Därefter, redan på 1980 -talet , omvandlades kontor för bostadsunderhåll till direktorat för en enda kund (DEZ) .
Med ikraftträdandet i mars 2005 av Ryska federationens nya bostadskod började privata förvaltningsorganisationer , som den planerade och reformen av bostäder och kommunala tjänster , dyka upp. I enlighet med punkt 2 i art. 161 i bostadsbalken är en förvaltande organisation en av tre möjliga former för att förvalta ett flerfamiljshus, tillsammans med direkt förvaltning av lokalägare och ledning av en villaägarförening eller en bostadsrättsförening eller annan specialiserad konsumentkooperativ.
På grund av det faktum att klagomål från invånare om ond tro i förvaltningsorganisationernas uppfyllande av skyldigheter för drift och underhåll av bostadsbeståndet [5] [6] har blivit vanligare, trädde den federala lagen av den 21 juli 2014 i kraft den 1 september 2014 för att stärka den statliga bostadstillsynen nr 255-FZ, som syftar till att införa tillstånd för förvaltning av flerbostadshus [7] . Enligt lagen var förvaltande organisationer fram till den 1 maj 2015 tvungna att få tillstånd att förvalta flerbostadshus. Efter den 1 maj 2015 var näringsverksamhet utan tillstånd förbjuden. [8] [9]
Licenser för förvaltningsbolag för bostäder och kommunala tjänster utfärdas av organet för statlig bostadstillsyn (Goszhilnadzor). Licensen gäller endast för den ryska federationens subjekts territorium där den utfärdades och har inget utgångsdatum (på obestämd tid). [tio]
I enlighet med den federala lagen [11] :
I Moskva, i enlighet med dekretet från Moskvas regerings presidium av den 20 januari 2015, beslutades det att skapa en särskild kommission för licensiering av förvaltningsorganisationer [12] . I Moskva består Licensing Commission of the Mayor's Office av 15 specialister [13] , inklusive fem representanter för SROs , offentliga och ideella organisationer. [14] [15] [16] [17] Licensieringsprocessen kontrolleras av Moscow Housing Inspection. En av komponenterna för att erhålla en licens var att godkänna kvalifikationsprov för kunskap om rysk lagstiftning för chefer och specialister från förvaltningsorganisationer. [18] Både ryska juridiska personer och enskilda företagare fick en sådan licens. [19]
Under 2015 hölls 52 kvalificerande prov i Moskva och mer än 600 certifikat utfärdades. Under 2015 verkar 503 förvaltningsorganisationer i huvudstaden och betjänar mer än 30 tusen flerbostadshus. Bland dem finns 130 offentliga och 373 privata förvaltningsorganisationer. [tjugo]
Sedan 2015 har Open Data Portal i staden Moskva börjat publicera både betyg [21] [22] [23] och anti-betyg [24] av ledande organisationer i Moskva. Betyget har sammanställts av Statens bostadsinspektion. Organisationer utvärderades utifrån tre huvudindikatorer: antalet kränkningar, tillförlitlighetsnivån och graden av befolkningens tillfredsställelse. Och invånarna började lämna sina klagomål om att hantera organisationer på internetportalen "House of Moscow", och på den började de få information om sina förvaltande organisationer. [25]
Efter antagandet av dekret från Ryska federationens regering nr 191 daterat den 4 mars 2015 började Moskvas råd att delta i valet av förvaltningsorganisationer. Innan denna resolution antogs kunde råden endast inspektera grundläggande tjänster, såsom städning av entréer etc. Efter antagandet av resolutionen började distriktsmyndigheterna kontrollera volymen och kostnaderna för ytterligare tjänster som tillhandahålls invånarna av den förvaltande organisationen. [26]
Sedan 2018, på grundval av punkt 9 i artikel 55.25 i Ryska federationens stadsplaneringskod , har förvaltningsorganisationer utfört obligatoriskt underhåll och restaurering av trottoarer och vägytor i det lokala området. [27]
Sedan 2019, inom ramen för Smart City-projektet i Ryska federationens regioner, har implementeringen av en digital plattform för interaktion mellan förvaltningsorganisationer och invånare "Dom.Control" börjat [28] [29] [30] . Och redan 2020 startade implementeringen av en liknande plattform "Electronic Home" i Moskva [31]
Zuykov I. S. Funktioner i den finansiella verksamheten för att förvalta företag inom området för bostäder och kommunala tjänster // Finans. - 2018. - Nr 2 - S. 47-49.