Bolåneförsäkring ( engelska mortgage insurance ) är en försäkring mot risk för förluster från borgenärer som kan uppstå i händelse av försummelser hos hypotekslåntagare och efterföljande försäljning av den pantsatta egendomen (brist på medel från försäljningen av den pantsatta egendomen och oförmåga att återfå saldot från låntagaren).
Termen bolåneförsäkring har tilldelats segmentet kreditrisker och ska inte förväxlas med andra typer av försäkringar som följer med ett bostadslån ( fastighetsförsäkring , titelförsäkring , olycksfallsförsäkring - som en del av en heltäckande bolåneförsäkring).
Bolåneförsäkringen hör till sin risks natur till kreditriskförsäkringen (14:e gruppen enligt skadetypsklassificeringen enligt Solvens_II ). På grund av särdragen i rysk lagstiftning genomförs bolåneförsäkring genom låntagarens ansvarsförsäkring (betalare och försäkrad - låntagare, förmånstagare - långivare) eller genom finansiell riskförsäkring (försäkrad, betalare och förmånstagare - långivare). I utländsk praxis, eftersom detta är en enskild risk, kombineras den vanligtvis till en typ med den enda skillnaden på vems bekostnad betalningen görs (låna betalas, långivaren betalas) [1] .
Hypotekslån är, precis som all typ av affärsverksamhet, åtföljd av ett antal specifika risker. Den viktigaste risken för en långivare är kreditrisk , som hanteras av ett antal verktyg: låntagargarantier , värdering av hypoteksobjektet, standard för stöd för hypotekslån, omstruktureringsalternativ för hypotekslån, utmätningsstandard, bildande av ytterligare reserver, relevanta typer av försäkringar etc. I enlighet med kanonerna för bankverksamhet bör emissionen av stora lån åtföljas av tillhandahållande av lämpliga säkerheter. Inom hypotekslånesegmentet bestäms förfarandet för registrering av säkerheter och förfarandet för dess försäljning i händelse av ett fallissemang från låntagaren av hypotekslagen (lag nr 102-FZ av den 16 juli 1998) [2] . Mängden säkerheter är en nyckelindikator på hypotekskreditrisk, som beaktas i alla regulatoriska standarder för bankreserver och kapital. Dess tillräcklighet är en grundläggande faktor i genomförandet av kreditarbete (tillräcklighet av belopp från försäljningen av säkerheter för att täcka låntagarens alla skyldigheter). Med hänsyn till de förluster som uppstår till följd av utmätning (förfarandets varaktighet, fel i värderingen av säkerheter etc.), finns det i världspraxis en förståelse för nivån på förväntad break-even (standardrisk) för denna typ av utlåning - med förhållandet mellan lånebeloppet och värdet av säkerhetens LTV [3 ] på nivån 70 % I Ryska federationen, enligt ett antal experter, är den förväntade brytpunkten för borgenärens förluster vid utmätning vid nivå på 60 %.
Bolån skiljer sig fundamentalt från andra typer av utlåning på följande sätt:
1. Skalan för hushållet. Om vanliga typer av konsumtionslån relateras till hushållens genomsnittliga månadsinkomst som 0,5:1 - 10:1, så har bostadslånen en helt annan skala. I genomsnitt överstiger storleken på ett bostadslån den genomsnittliga familjeinkomsten med 80-120 gånger, vilket gör det omöjligt att omedelbart betala tillbaka lånet i händelse av en låntagares fallissemang. En viktig konsekvens är att användningen av metoder för att driva in förfallna fordringar, traditionella inom hushållsutlåning (press på låntagaren genom samlare ), är omöjlig vid hypotekslån, låntagaren kommer inte att kunna hitta (eller återlåna av släktingar) lämpligt belopp för att snabbt betala tillbaka skulden. Bistånd bör bli ett nyckelverktyg för att hantera problem med skulder: antingen stöd vid skuldsanering eller stöd vid försäljning av säkerheter.
2. Låneåtagandets långfristiga karaktär. Under hela låneförpliktelsens löptid kan låntagarnas ekonomiska situation och livssituation förändras avsevärt, därför kan emissionsgarantins tillförlitlighet vid bedömningen av låntagarens solvens och kreditvärdighet vara acceptabel i horisonten upp till 1-1,5 år. Följande statistiska observationer bör också beaktas: a) Den genomsnittliga arbetstiden på en plats är cirka 5 år. (b) Den genomsnittliga arbetssökningsperioden är cirka 7 månader [4] . (c) Andelen låntagare som har sparande i mer än 6 månader är cirka 15 % [5] ). Det visar sig att 85% av låntagarna kan hamna i en situation med otillräckliga medel för att fullgöra sina skyldigheter 1-3 gånger under lånets löptid.
Rent praktiskt innebär detta behovet av en grundlig analys från borgenärens sida i varje fall av förseningar och återgarantier.
Det är ingen slump att många långivare, när de tecknar garantier, väljer den minsta av de två som en bedömning av låntagarens solvens - låntagarens deklarerade inkomst och inkomstnivån för medborgare med liknande kvalifikationer och liknande aktiviteter i deras region. Detta gör att du kan skydda dig mot fall av galna löner, efter avsked som låntagaren ofta inte kan få en tillräcklig inkomstnivå.
På grund av beroendet av rådande makroekonomiska förhållanden (arbetslöshet, stigande konsumentpriser, räntor etc.) kan riskerna för en sänkning av kreditvärdighet och solvens yttra sig som systemiska, eftersom de är beroende av varandra för många låntagare, och under krisperioder. de är ofta katastrofala.
Trots den ökade sannolikheten för fallissemang hos låntagaren med en låg nivå av sparande för handpenningen är sådana lån av stor social betydelse - låntagaren får möjlighet att snabbt lösa sitt bostadsproblem. I genomsnitt, var 10% av handpenningen, ackumuleras låntagaren i cirka 11,3 månader och i 30% - 34 månader. Under samma period (34-11,3=22,7 månader) växer fastighetspriserna med minst 12-14%. Det vill säga att ur ekonomisk synvinkel låter lån med låg handpenning låntagaren hålla jämna steg med stigande fastighetspriser. Låntagarens osäkrade skuld efter utmätning. Den största svårigheten för borgenärer idag är problemet med uppkomsten av osäkrade skulder för låntagaren.
i. Undersökningar av bankvärlden visar [6] att det är nästan omöjligt att återkräva skulden efter försäljningen av egendom (eller att kostnaden för processen är lika med mängden insamlade medel). ii. Detta faktum bekräftar återigen grundpostulatet för säker utlåning – värdet av säkerheter bör alltid vara tillräckligt för att täcka alla låntagarens förpliktelser – annars är det inte säkerställd utlåning och innehåller därför en annan uppsättning risker (som ett resultat av en annan krav på reserv och kapitaltäckning). iii. Problemet har dock också konsekvenser - långivaren kan inte bara efterskänka skulden till låntagaren och är skyldig att vidta alla åtgärder från skattemyndighetens synpunkt för att återkräva de återstående beloppen. Å andra sidan, om du efterskänker skulden till låntagaren, har den senare en materiell förmån och det finns ingen anledning att betala personlig inkomstskatt. iv. Genom att anta federal lag nr 405-FZ [7] försökte lagstiftaren lösa denna konflikt och introducerade konceptet med efterskänkning av låntagarens skuld om egendomen inte såldes på en sekundär auktion och borgenären behöll den.Lagstiftaren antog att genom att sätta auktionsstarten till 20 % under det taxerade värdet skulle fallet med att inte sälja fastigheter på auktion endast ske i krissituationer eller deprimerade regioner. I själva verket, på grund av den dåliga kvaliteten på kronofogdetjänsten, sker detta i 40-60 % av fallen (beroende på region). I detta sammanhang var borgenärerna inte beredda att följa denna norm genom att vid den andra auktionen ställa upp de företag som var anslutna till borgenären, som köper tillbaka fastigheten till priset för auktionens början. I det här fallet upphör inte skulden till låntagaren. Det kan inte sägas att denna trend nu minskar: å ena sidan har många borgenärer insett det meningslösa i att återkräva en låntagares osäkrade skuld och behovet av att byta till andra metoder för att ersätta förluster (försäkring), å andra sidan den låga kvaliteten på kronofogdetjänstens arbete behåller illusionen om att du kan göra det på egen hand - något mer effektivt.
Bolåneförsäkring, vars syfte och syfte är att täcka den ovanligt långa kreditrisken med bostadslån, spelar en viktig roll på både den primära och sekundära bolånemarknaden. Realiseringen av kreditrisk beror på ett antal faktorer som är inneboende i bostadsfinansiering och inträffar i slutet av en händelseförlopp som ofta inte har något samband med låntagarens nuvarande solvens. Därför är uppgiften som bolåneförsäkringen löser att öka tillgången på bostadslån genom att minska kraven på låntagarens egna medel utan att öka bankens kreditrisk, de facto öka dess kapitalisering inom detta segment. Vad som är viktigt är inte bara (och inte så mycket) effekten för en viss långivare från den "vanliga" risken för fallissemang enligt ett låneavtal, utan den systemiska, stabiliserande effekten av bolåneförsäkring, som visar sig vara en sorts " säkerhetskudde” för hypotekslån under perioder av konjunkturnedgång. På grund av den systematiska minskningen av kreditrisken spelar bolåneförsäkring en viktig roll för att öka investerarnas (sekundärmarknadens) intresse för pantsäkrade värdepapper, vilket innebär att den bidrar till ett ökat kapitalinflöde till bolånemarknaden. Tack vare bolåneförsäkringen kan en betydande del av systemriskerna i bolånesegmentet av bankverksamheten överföras till försäkringssektorn, som per definition är en källa till mycket mindre systemrisker för ekonomin än banksektorn. Om bolåneförsäkringen är korrekt reglerad och organiserad kan den vara en marknadsmässig grund för regeringar att minska risken för katastrofala förluster på bolånemarknaden och i det finansiella systemet som helhet.
I de flesta fall är staten involverad i utvecklingen av bolåneförsäkringar. Statens deltagande i skapandet av försäkringsbolåneföretag är en vanlig praxis i länder som löser problemet med att förse befolkningen med bostäder till rimliga priser genom hypotekslånemekanismer (USA, Mexiko, Nederländerna, Kanada, Filippinerna, Sydafrika, etc. .). Federal Housing Administration (FHA) och Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) , både amerikanska och kanadensiska statliga hypoteksförsäkringsbolag, har varit involverade i de globala finansiella kriserna för att ta itu med strategiska utmaningar och hjälpa till att återuppbygga bolånemarknaden.
I USA har bolåneförsäkring sina rötter 1887, när det första bolåneförsäkringsbolaget, Title and Guarantee Company of Rochester , etablerades i New York . I augusti 1933 fanns det 14 bolåneförsäkringsbolag, men under den stora depressionen upphörde alla att existera. Ett nytt skede i utvecklingen av hypoteksförsäkring började 1934 med skapandet av den statliga Federal Housing Agency FHA, som fick rätten att agera som försäkringsgivare för risken för en banks förlust på hypotekslån i händelse av låntagarens insolvens efter försäljningen av den pantsatta egendomen. Banker, i närvaro av bolåneförsäkringar, kunde minska kraven på handpenning på bolån, vilket omedelbart påverkade tillväxten på bolåne- och bostadsmarknaden i USA. FHA är fortfarande ett av de största bolåneförsäkringsbolagen i USA idag, men dess marknadsandel från starten till den senaste krisen 2008-2009 var svindlande. förändrats märkbart. Erfarenheten visar att under perioder av ekonomisk tillväxt och hypoteksutlåning gick privata försäkringsbolag aktivt in på bolåneförsäkringsmarknaden och andelen FHA i bolåneförsäkringsvolymerna minskade. Och under perioder av konjunkturnedgångar och kriser, när privata försäkringsbolag minskade volymen av nya affärer, var det FHA:s verksamhet som gav det nödvändiga försäkringsskyddet för bankerna att fortsätta ge ut bostadslån med låg handpenning.
I Kanada, 1946, skapades också ett statligt ägt företag, Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC), för att tillhandahålla bostäder åt veteraner från andra världskriget. Det utvecklades snabbt till ett slags "bostadsministerium" med ansvar för allmän politik och dess genomförande på detta område. Hypoteksförsäkring i Kanada introducerades 1954. Erfarenheterna från FHA togs som en modell, vars roll togs av CMHC, som sedan dess har förblivit i Kanada som den främsta leverantören av inte bara inteckningsförsäkringar utan även program för inteckningsvärdepapperisering. Privata bolåneförsäkringsbolag i Kanada kom senare, men deras andel av bolåneförsäkringsmarknaden är liten. Enligt statistik, i februari 2010, var 46 % av bolånen försäkrade i Kanada, 43 % var försäkrade av CMHC.
Bolåneförsäkring dök upp i Ryssland 2010, när AHML Insurance Company bildades av Agency for Housing Mortgage Lending för att bilda och utveckla hypoteksförsäkringsmarknaden.
Den långsiktiga karaktären hos hypotekskreditrisken ger specificitet åt metoderna för mätning, hantering och reglering, vilket i sin tur ger bolåneförsäkringar unika egenskaper:
a. Den ojämna risken över tid för portföljen (poolen) av bolånetillgångar. Perioder med relativt låg riskkorrelation inom portföljen (perioder av stabilitet) ersätts av perioder med extremt högt ömsesidigt beroende av privata risker (korrelation) under perioder av ekonomisk nedgång, när det sker en samtidig försämring av kvaliteten och värdet på alla bolånetillgångar. Denna viktiga omständighet tillåter inte användningen av traditionella metoder för riskspridning baserade på de begränsande uttalandena av sannolikhetsteorin (till exempel lagen om stora siffror) och kräver uppfinnandet av adekvata metoder för att mäta och diversifiera över tid (extremt långa perioder av Därför blir tid för bolåneförsäkring den viktigaste "koordinaten" i frågor om riskmätning och hantering. b. Komplexiteten i frågor om statistisk slutledning. För en korrekt bedömning av fördelningsparametrarna för en slumpvariabel (till exempel förväntade förluster) visar sig perioderna av faktiska observationer som är tillräckliga för traditionella typer av försäkringar (relativt korta försäkringar av ömsesidigt oberoende risker) vara otillräckliga för hypoteksförsäkring. Inte ens en 5-7 års historia, där det inte förekom några större makroekonomiska förändringar, utan endast en stadig trend, kan inte ge tillförlitliga indikatorer på (långsiktigt) framtida marknadsbeteende. Därför är den grundläggande uppgiften för bolåneförsäkringsgivaren inte så mycket uppskattningen av parametrar (till exempel sannolikheten för fallissemang under året), som är giltig i den korta horisonten, utan simuleringen av den långa framtiden för slumpmässiga utvecklingsprocesser av inteckningstillgångar. c. Fördelning av försäkringsskulder i tid. En adekvat bedömning av värdet av framtida kassaflöde måste ta hänsyn till svaret på frågan om en adekvat fördelning av försäkringsreserver över tiden, vilket också är speciellt för bolåneförsäkringar. Utöver den ojämna risken för ett enskilt bostadslån (lånepool) leder den ojämna karaktären hos den intraportföljkorrelation som noterats ovan till behovet av att dela upp reserver i förväntade och oväntade, liknande hur en bank bör dela upp fördelningen av förluster till förväntade (reserv) inom horisonten av 1 år och oväntade (kapital). Uppdelningen bör ske på basis av utsläppshastigheten och den erforderliga ackumuleringen. Reserven för oväntade förluster hos en hypoteksförsäkringsgivare (den så kallade oförutsedda reserven) spelar rollen som kapital, vilket blir en av huvudparametrarna för solvens i hypoteksförsäkring.Regleringen av bolåneförsäkring i de länder där den har varit verksam i många decennier är av en särskild, separat karaktär (liknande hur livförsäkringar delas upp i en separat förordning). Här är dess huvudaspekter:
a. Den monotypiska karaktären av verksamheten i ett företag som bedriver hypoteksförsäkringsverksamhet (lagstiftning till enbart kreditriskförsäkring för hypotekslån). Denna begränsning, som är ovanlig när det gäller diversifiering av försäkringsportföljen, beror på flera skäl: • Bolåneförsäkring spelar en viktig roll i systemet för kapitalisering av bolånesegmentet i banksystemet, såväl som på den sekundära bolånemarknaden. Erkännandet av detta instrument som en del av bankens kapitalkrav innebär en viss tvärsektoriell standard för redovisning av kreditrisk på konsoliderad basis. För en försäkringsgivare som arbetar med olika typer av risker finns det ingen kapitalstandard som liknar den för banker, och begränsningen till endast en typ av risk gör det möjligt för tillsynsmyndigheten att spåra risker i systemet på en konsoliderad basis. • Inom bolåneförsäkringar, till skillnad från andra typer, kan betydande perioder av negativ lönsamhet för försäkringsverksamheten observeras, när kapitalreserven (stabiliseringsreserven) absorberar betydande förluster under perioder av ekonomisk recession eller till och med kris. Att begränsa försäkringsgivarens verksamhet till enbart bolåneförsäkring bidrar därför till att förhindra en situation där försäkringstagare för andra typer av försäkringar under sådana perioder kommer att lämnas utan skydd.Det enda undantaget från denna regel idag är Storbritannien, där bolåneförsäkringen inte är separat reglerad och är mycket mindre systemisk för hypotekslån än i USA, Kanada eller Australien.
b. En särskild reglering av riskkapital genomförs i form av ett krav på att upprätthålla ett visst förhållande mellan risk och kapital, det vill säga mängden försäkringsskulder enligt befintliga försäkringar till det totala beloppet av kapitalreserver (eget kapital, balanserade vinstmedel och stabilisering). boka). I praktiken är gränskvoten i många länder 25:1 eller till och med 20:1. c. En särskild reserv för att täcka oförutsedda förluster (stabiliseringsreserv) är en reserv som ett försäkringsbolag ska bilda i form av ett avdrag av en viss procentsats av inkommande bidrag till ett särskilt reservkonto. På den lagras medlen i många år och kan endast användas när beloppet av utbetalda försäkringsersättningar börjar överstiga den förutbestämda andelen av försäkringspremier som erhållits för ett givet år. d. Stöd eller erkännande av bolåneförsäkring genom regulatoriska incitament för hypoteksbanker (i form av regulatoriskt erkännande i bankreserver och kapital) eller direkt krav på denna typ av försäkring på högriskbolån. För det första löser det problemet med så kallat negativt urval (bruket att överföra dåligt beräknade, ogynnsamma risker på försäkringsbolag). För det andra begränsar det reglerade banker att ge ut högrisklånelån, och bibehåller därmed sin solvens under perioder av ekonomisk kris. För det tredje kan tillsynsmyndigheter anpassa riskerna för långivare med hög LTV till de som är typiska för lån med en LTV under det genomsnittliga basvärdet, förutsatt att dessa lån är försäkrade av kvalificerade bolåneförsäkringsbolag. e. Krav på andrahandsmarknaden /bolånesäkrade värdepappersmarknaden att ha försäkring för lån som ingår i bolåneskyddet med hög LTV samt särskilda andrahandsmarknadskrav för försäkringsbolag som bedriver bolåneförsäkringsverksamhet.1. Nettotaxekomponenter
a. Funktioner av sannolikheten för fallissemang för låntagaren (PD).
i. Betalningsbördan för ett hushåll är en nyckelfaktor för hållbarheten för ett individuellt bostadslån. Det är statistiskt visat att när betalningsbördan för låntagaren överstiger 45 % ökar sannolikheten för låntagarens fallissemang kraftigt. Denna regel gäller även för stora lån, eftersom välintjänande låntagare ofta inte är redo att begränsa sin livsstil. ii. Ansamling av medel för det initiala bidraget. En viktig faktor för att bedöma låntagarens möjligheter att sköta sin låneåtagande i framtiden är tillgången (ackumuleringen) av medel för handpenningen. Det antas att ju längre låntagaren begränsar sig i fonder och regelbundet avsätter en del av inkomsten för att ackumulera en handpenning, desto mer pålitlig kommer han att vara som låntagare i framtiden. I utländsk litteratur särskiljs gränsen mellan ägarens psykologi och hyresgästens psykologi bara vid ackumuleringsnivån på 30 % för handpenningen. Av samma anledning har försäkringsgivare i de flesta länder avslöjat ett icke-linjärt beroende av sannolikheten för en låntagares fallissemang på dess förmåga att ackumulera medel för en handpenning. iii. Underwriting begränsad. Underwriting, även när man studerar låntagarens sociodemografiska egenskaper, är begränsad till en bedömningsperiod på högst 1-3 år. I framtiden kommer rollen av jobbbytefaktorer (ett inkomstavbrott och en möjlig förändring i deras nivå), en förändring i familjesammansättningen (det vill säga hushållsutgifter) iv. Sannolikhet för låntagarens fallissemang på betalningsskäl. Låntagarens förmåga att regelbundet uppfylla sina betalningsåtaganden är ett centralt mål för emissionsgarantin. v. Statistiskt sett är den högsta tillåtna nivån för den totala kreditbördan för låntagaren satt till 45 % av hushållsinkomsten. Denna regel fungerar även för stora belopp, eftersom människor som tjänar mycket vanligtvis inte är redo att begränsa sig i utgifter (se ovan om riskfaktorn för att låntagaren samlar pengar, som en bekräftelse på hans vilja att spara på vanliga utgifter) . Här är det värt att notera yttrandet från Rysslands centralbank, som återspeglas i instruktion nr 139-I [8] , som gör det möjligt att reducera bankens kapitaltäckningskrav för sådana låneförpliktelser med en koefficient på 0,7 om låntagarens totala kostnader för service av lån inte överstiga 33%. vi. Sannolikheten för att livssituationen förändras. Låntagarens fallissemang bestäms ofta av sådana faktorer som: skilsmässa, förlossning, sjukdom. Vid omteckning bör det klargöras om förlusten av låntagarens solvens är permanent eller tillfällig. vii. Vid utformningen av försäkringstariffen kan långivarens inställning till förfarandet för omstrukturering av hypotekslån beaktas vid bedömningen av sannolikheten för låntagarens fallissemang. Som erfarenheten från ARIZhK OJSC visar kan en genomtänkt organisation av förfaranden för återställande av låntagare säkerställa återställandet av cirka 80 % av låntagarna även under en krisperiod. I det här fallet är en betydande fara bristen på enhetliga förfaranden för att hantera problemskulder på marknaden, därför bör denna faktor bedömas med en hög grad av konservatism.b. Funktioner av förluststorleksförutsägelse (LGD)
i. Fel vid fastighetsvärdering. Tyvärr, i Ryska federationen, finns det en praxis när värderingsrapporten inte anger priset på fastigheten till vilket långivaren kan sälja panten under en viss exponeringsperiod, utan bekräftelse av köpeskillingen för bostaden av låntagaren. Detta faktum tvingar ytterligare fel att beaktas vid beräkningen av tariffen. Värderingsfel bör vara ett ämne för en separat studie. ii. Utmätningsförluster, motverkan av låntagare. Vid beräkning av förlustnivån bör man ta hänsyn till faktorerna tid (utmätningsperiod), direkta och indirekta kostnader (ganska ofta tar borgenärerna inte helt hänsyn till dem). iii. Förändring i värdet på säkerheter över tid. Trots spridningen av enskilda verkliga värden har fastighetsprisindex i genomsnitt en långsiktig uppåtgående trend. Användningen av RosStat-data [9] bör ta hänsyn till metoden som gör det möjligt att inkludera ett antal bosättningar i indexet, som ofta underskattar det faktiska resultatet. iv. Närvaron i avtalet (eller bankens policy) av omstruktureringsförfaranden minskar avsevärt sannolikheten för låntagarens fallissemang (PD), men ökar nivån på möjliga förluster vid misslyckad återhämtning av låntagaren (LGD). Erfarenheterna från ARIZhK OJSC visar att en minskning av PD kan uppnås med 5 gånger och en ökning av LGD med endast 18 %, vilket ger en betydande total minskning av totala förluster (EL) .c. Omstrukturering . Omstruktureringen av ett hypotekslån minskar avsevärt förlusten för försäkringsgivaren och för långivaren [10] . Denna tes bekräftas av Rysslands centralbanks förordning nr 254-P (klausul 3.7.2.2) [11] , enligt vilken ett omstrukturerat lån inte får bilda ökade reserver, förutsatt att låntagaren uppfyller det avslappnade betalningsschemat till fullo. . Förekomsten av automatisk omstrukturering i ett bostadslåneavtal minskar dock kassaflödenas tillförlitlighet vid modellering av värdepapperiseringstransaktioner.
2. Förvärv
a. Underwriting. Det utgör en betydande del av kostnaderna för att ingå ett försäkringsavtal. Nödvändigheten och komplexiteten av att studera ett betydande antal faktorer ges ovan. Försäkringsgivarna har för närvarande inte direkt tillgång till låntagarnas kredithistorik, men ett förslag till ändring av lagen om kredithistorik diskuteras där en sådan rätt kommer att framgå i kreditriskförsäkringen.
b. Långivarens provision. Den mest komplexa och kontroversiella delen av försäkringsgivarens kostnader vid avtalets ingående.
i. Frågans komplexitet ligger i det faktum att långivaren vid ingåendet av ett hypoteksförsäkringsavtal också är förmånstagaren. ii. Att få en provision "för detta" i världspraxis är nonsens - detta är definitivt inte en gemensam marknadsföring av BankAssurance-försäkringsprodukter, eftersom borgenären själv får förmånen. I synnerhet förbjuder modelllagen för hypotekslån i USA uttryckligen långivaren från att ta ut några provisioner (eller skapa särskilda villkor för insättningar), eftersom denna försäkring är en integrerad del av låneprodukten. iii. Den negativa konsekvensen av en hög provision är att dess storlek i praktiken i Ryska federationen (30-40%) inte kan inkluderas i tullsatsens struktur. Detta innebär att för att upprätthålla den erforderliga nivån på sin egen lönsamhet kommer försäkringsgivaren att tvingas vägra att betala i framtiden, vilket i sin tur undergräver borgenärernas tilltro till försäkringens tillförlitlighet. Samtidigt passar denna situation de nuvarande marknadsaktörerna - bankirer förbättrar "nu" intäktssidan, tar emot provisioner just nu, försäkringsbolagen tvingas komma överens, eftersom de får tillgång till försäljningskanalen. Lider - låntagare, som då inte kommer att få ordentligt skydd (det är låntagarens skydd som inte kommer att ges om betalningen vägras). iv. Lösningen på problemet skulle kunna vara ett lagstiftningsförbud (efter exemplet från USA och ett antal andra länder) mot indrivning av provisioner från försäkringsgivare, när borgenären ställer ett villkor för ingående av ett försäkringsavtal som en del av en låneprodukt och kreditgivaren är förmånstagaren.3. Säkerställa garantin för borgenärens rättigheter
a. Bevarande av försäkringsreserver.
i.På grund av försäkringsavtalens långsiktiga karaktär (5-20 år) och fördelningen av förluster över tiden är det nödvändigt att skapa en uppsättning åtgärder för att säkerställa säkerheten för försäkringsreserver. ii. Anvisningar för att investera försäkringsreserver och egna medel bör kategoriskt begränsa investeringar i tillgångar med liknande risk (inteckningsskyddade värdepapper, fastigheter, fastighetsfonder, etc.). Själva investeringsmodellen bör ge en allvarlig nivå av konservatism. iii. Med tanke på betydelsen av konsekvenserna av en försäkringsgivares konkurs för ett kreditinstitut vid otillbörlig bildande av försäkringsreserver anser ett antal experter det vara relevant att använda en specialiserad depå för att registrera och lagra de relevanta tillgångarna.b. Skäl för vägran att betala och prioritet för tillsynsrättsakter. Vid modellering av kassaflöden anser ett antal experter att det är viktigt att ta hänsyn till faktorn för en eventuell vägran att betala av ett försäkringsbolag.
i. I utländsk praxis är utbetalningsgraden associerad med försäkringsgivarens betyg, i själva verket ingår två parametrar i modellen - utbetalningskvoten (PayOutRate) och sannolikheten för att återställa försäkringsgivarens solvens (Recovery Rate). ii. Kvaliteten på stödet för hypotekslån påverkar också utbetalningsgraden: ju sämre dokumenten utförs på grund av tjänstemannens fel, desto högre är sannolikheten för att försäkringsgivaren vägrar att betala. iii. Det är viktigt att notera det rättsliga djupet i beskrivningen av utmätningsförfarandet i lagen "Om hypotekslån". Således bildas den rättsliga regleringen av betalningsfrågor av följande prioritet: 1. civillagen (allmänna frågor om försäkring); 2. Lag om hypotekslån (som beskriver förfarandet för utmätning och fastställande av händelser relaterade till borgenärens förlust, försäkringsbeloppet, försäkringsfallet etc.); 3. Försäkringsregler. För närvarande behöver marknaden skapa försäkringsregler för att förenkla och förena förfarandena för att köpa och sälja bolån, samt erkänna försäkringsskyddets inverkan på långivarens kapitaltäckningskvoter (nedan). 4. Försäkringsavtal. För att förenkla köp- och försäljningstransaktioner är det tillrådligt att minimera avtalets sammansättning och prioritera försäkringsreglerna. iv. En betydande svårighet för marknaden är nu den höga provisionsnivån som tas ut av ett antal långivare vid ingående av bolåneförsäkringsavtal (upp till 40 %). Eftersom tullsatsens struktur inte ger så höga betalningar, för att upprätthålla den erforderliga lönsamhetsnivån, kommer försäkringsgivaren att tvingas vägra betalningar i framtiden. Men enligt de flesta experters åsikt skapar den betydande utarbetandet av utestängningsförfarandet, som är inskrivet i lagen "On Mortgage", betydande risker för sådana försäkringsgivare (oförmågan att undvika betalning).4. Bildande av försäkringsreserver
a. Ryska och utländska praxis att bilda RNP (ointjänad premiereserv).
i. Ett kännetecken för bolåneförsäkring är det faktum att fördelningen av PD- och LGD-parametrar över tiden är ojämn, medan rysk lagstiftning föreskriver den enda metoden för att bilda RNP - enhetlig - pro rata temporis. Den faktiska risken i bolåneförsäkring är dock koncentrerad till de första 4-6 åren av lånets löptid. Denna brist leder till underreserv under de första åren av lånets löptid och överskattade reserver under efterföljande år. ii. Kanadas lagstiftning anger uttryckligen schemat för bildandet av RNR, liknande det faktiska värdet av riskbalansen (se nedan) iii. Lagstiftningen i ett antal europeiska länder föreskriver begreppet en reserv av outsliten risk, som kan utgöra avvikelser från den enhetliga metoden i en eller annan riktning.b. Beroendet av bostadslånens hållbarhet av konjunkturcykler.
i. Katastrofreservat. Bolåneförsäkringsmarknaden är kopplad till konjunkturcykler. Under perioden med ekonomisk tillväxt kan försäkringsgivaren bilda lämpliga reserver, vars användning kommer att krävas under kriser. De flesta länders lagstiftning i tullsatsens struktur ger möjlighet att bilda en lämplig reserv. ii. Omstrukturering som en metod för att minska PD och lindra trycket på LGD. En betydande inverkan på toppen av betalningar under krisen har en statlig politik inom området för stöd till hypotekslåntagare. Således visade programmet "Omstrukturering av bostadslån 2009-2010" [12] , implementerat av ARIZhK, en hög andel av låntagarnas återhämtning (omkring 80 % av låntagarna under ett år kunde helt och hållet återuppta servicen på sina hypotekslån) [13] , samt minska trycket nedåt på fastighetsmarknaden genom att minska utbudet av bostadslokaler under krisen.I sin ekonomiska väsen är bolåneförsäkring ett extra skydd för långivarens kapital, eftersom den skyddar det från oförutsedda förluster (förväntade förluster ingår i strukturen för långivarens ränta).
I enlighet med instruktionerna från Rysslands Bank 139-I [14] bör högrisklån beaktas vid beräkning av kapitaltäckningsgraden med hänsyn till risken med en koefficient på 1,5, normala lån - en riskfaktor av 1, ideallån (LTV<70 %, P/D<33 %, etc.) - det är tillåtet att använda en riskfaktor på 0,7.
Rekommendationerna från Baselkommittén för banktillsyn (Basel II [15] ) särskiljer två tillvägagångssätt vid beräkning av kapitalkrav:
1. Baserat på ett standardiserat tillvägagångssätt. punkt 72 tillåter minskningar av riskfaktorn till 0,35. Samtidigt måste hypotekslån som är förfallna med 90 dagar eller mer beaktas med en riskfaktor på minst 1. Men (punkt 78), om särskilda reserver, som kan innefatta hypoteksförsäkringar, är mer än 20 %, då riskfaktorn kan hållas inom 0,5.
2. Baserat på interna betyg (IRB), som ger historisk dataanalys och bildandet av en bred uppsättning ytterligare analytiska värden. Ett exempel på beräkning av kapitalkrav och viktning av tillgångar för risk ges i punkt 328:
Korrelation (R) = 0,15 Kapitalkrav (K) = LGD x N[(1 - R)^ - 0,5 x G(PD) + (R / (1 - R))^0,5 x G(0,999)]-PD x LGD Riskvägda tillgångar = K x 12,5 x EADÄven om det inte nämns något specifikt om hypoteksförsäkring, anser Basel II det (punkterna 75, 140, 141) bland andra kreditriskreducerande instrument (garantier, garantier eller kreditderivat). Banker tillåts i allmänhet att spegla riskminskning (och kapitalkrav) genom bolåneförsäkring. Det finns inte heller några begränsningar för typerna/typerna av garantier (specifikationer för hypoteksförsäkringsprodukter), men enligt den avancerade IRK-metoden måste bankerna själva fastställa kriterier för tillämpligheten av en viss form av kreditskydd som erkänns av tillsynsmyndigheten.
På en generell nivå ingår försäkringsskyddskrav inom ramen för Advanced Management Approach (AMA), men i förhållande till bolåneförsäkringar kan bankens krav på försäkringsbolag förstärkas till exempel genom följande förutsättningar:
• upprätthålla en lägsta nivå av finansiell styrka; • upprätthålla tillräckligt med kapital och reserver; • efterlevnad av restriktioner (till exempel efter typ av försäkring, efter villkor för återförsäkring). • konservativ investeringspolitik.Viktiga förutsättningar som rekommenderas av Basel II angående användningen av garantier, säkerheter eller försäkringar:
a. Rättssäkerhet i transaktioner säkrade genom säkerhet (inklusive inteckningar), balansräkningar, garantier, derivat eller försäkringar.
b. Redovisning av ytterligare operativa risker i samband med användning av säkerheter (inklusive bolåneförsäkring).
c. Graden av säkerhet (garanti eller försäkring) måste vara tydligt definierad, obestridlig och oåterkallelig.
Bolåneförsäkring har en betydande effekt på värdepapperiseringstransaktioner av hypotekstillgångar, erkänd som en extern mekanism för kreditstöd för seniora obligationer som en del av den övergripande kreditförstärkningen av emissionen. Som framgår av ovan kan bolåneförsäkring bidra till att minska kapitaltäckningskraven, vars roll i värdepapperiseringstransaktioner vanligtvis utförs av "interna" mekanismer: efterställning, överskottsspread, särskild reserv.
Genom att omvandla låglikvida bolån till mycket likvida tillgångar gör värdepapperiseringen att du samtidigt kan överföra ränterisk och delvis kreditrisk till kapitalmarknaden, förbättra kapitaliseringen och öka volymen av utlåningsverksamheten, samtidigt som du behåller rätten (och intäkterna från) att betjäna bolånet. lån. "Kostnaden" för en sådan operation bestäms i huvudsak genom att hitta en balans mellan betyget för den seniora tranchen (kostnaden för attraktion) och mängden kreditförstärkning som krävs. Det senare bestäms av riskerna (kvaliteten) för bolån som ingår i bolånetäckningen, och kreditförstärkningsmekanismerna kan variera beroende på transaktionens struktur. Oavsett transaktionens struktur, erkänns dock den positiva effekten av hypoteksförsäkringar på strukturen av inteckningssäkrade värdepapper av alla internationella kreditvärderingsinstitut.
Rent ekonomiskt täcker bolåneförsäkringen risken för fallissemang när det gäller fullständig återbetalning av det bildade likviditetsgapet. Betydelsen av påverkan beror starkt på storleken på den täckning som tillhandahålls, såväl som på profilen för poolen som värdepapperiseras. Utöver konfigurationen av försäkringsskyddet är de viktigaste faktorerna som påverkar effekten av försäkring, som beaktas av kreditvärderingsinstitut, följande:
• Bedömning av försäkringsgivarens finansiella stabilitet; • Graden av exponering för krisfenomen på bolånemarknaden (korrelation med bolånemarknaden); • Operativ kvalitet på underhållet av försäkringsavtalet (försäkringens utbetalningsgrad).Med tanke på ett antal experters åsikt att den förväntade brytpunkten för hypoteksutlåning i Ryssland är på nivån LTV <60 %, bör detta värde vara den lägsta nedre gränsen för att försäkra lån i poolen. Å andra sidan, begränsningen av inkludering i hypotekstäckningen av lån med LTV <80 % (lagen om hypotekslån [16] ) och den erforderliga säkerhetsmarginalen på 10 %, det optimala försäkringsskyddet är försäkringsbeloppet i mängden 80 % - 60 % + 10 % = 30 %, dvs 30 % försäkring över 60 %.
Kreditvärderingsinstitutens tillvägagångssätt i förhållande till villkoren för automatisk omstrukturering av lån har avslöjats: konservativt brukar kreditvärderingsinstituten tro att villkoren för omstrukturering sker på kortast möjliga tid och samtidigt. Med hänsyn till denna avhandling genomförs kassaflödesmodellering, vilket uppenbarligen visar sig vara "negativt", vilket innebär att effekten av att tillämpa försäkringsskydd blir obetydlig.
Denna modell har dock ännu inte statistisk bekräftelse från något kreditvärderingsinstitut och detta antagande är en teoretisk beräkning.
Trots det faktum att inteckningsförsäkring har karaktären av kreditrisk, genomförs hypoteksförsäkring i Ryssland genom två typer, uppdelade på grunden för den försäkrade: ansvarsförsäkring för låntagaren eller som försäkring av finansiella risker för borgenärer. Det är möjligt att genomföra bolåneförsäkringar genom långivarens företagarrisker, men i förhållande till pooler av lån, eftersom den grundläggande principen annars bryts - försäkringsskydd efter bolånet (detta är omöjligt vid företagsrisker).
Ansvarsförsäkring för låntagare definieras för närvarande i kapitel 31 i hypotekslagen [17] och innehåller ett antal allvarliga begränsningar som hindrar utvecklingen av denna typ:
• endast hypotekslån är försäkrade (hypotekslån kan inte försäkras);
• Endast det fall där låntagaren och pantsättaren sammanfaller i en person är försäkringspliktig;
• Låntagarens ansvar är begränsat till 20 % över 70 %, vilket inte räcker i ryska verkligheter — som visats ovan går brytpunkten för hypotekslån genom LTV<60 %.
Sammanfattande tabell över tillämpligheten av olika typer av försäkringar inom bolåneförsäkring
| Nej. | Jämförd parameter | Låntagarens ansvarsförsäkring | Finansiell riskförsäkring för långivare | Riskförsäkring för kreditgivare |
|---|---|---|---|---|
| ett | Försäkringsansvarets storlek | Definierat i lag: 20 % över 70 % | Inte begränsad | Inte begränsad |
| 2 | Försäkringstagare | Låntagare | Borgenär | Borgenär |
| 3 | Förmånstagare | Borgenär | Borgenär | Borgenär |
| fyra | Tidpunkten för betalning av försäkringspremien och möjlighet till avbetalning | I stadiet för att utfärda ett lån. Delbetalning tillhandahålls ej | När som helst. Möjligheten till avbetalning bestäms av kontraktet | När som helst. Möjligheten till avbetalning bestäms av kontraktet |
| 5 | Förekomst av restriktioner | Försäkring endast till förmån för ett kreditinstitut, endast lån (ej lån) är försäkrade, låntagare och pantsättare måste matcha i en person | Inga begränsningar | Det finns ingen möjlighet att automatiskt följa försäkringen för det överförda bolånet till förmån för en ny investerare |
| 6 | Långivarens kostnader | Nej, låntagaren betalar allt | Kompenserar betald försäkringspremie från en höjd ränta (eller annan egen inkomst) | Kompenserar betald försäkringspremie från en höjd ränta (eller annan egen inkomst) |
| 7 | Risker exkluderade från täckning | Utomrättslig realisation av pantsättning; Skuldefterlåtelse (405-FZ) | Väljs på begäran av långivaren | Väljs på begäran av långivaren |
| åtta | Frågor om omstrukturering av lån | De ökar riskerna, därför kräver de samordning med försäkringsgivaren. Försäkringsgivaren har litet inflytande på omstruktureringsmekanismen | Minska riskerna och kan ingå i skadeförebyggande åtgärder. | Minska riskerna och kan ingå i skadeförebyggande åtgärder. |
Återförsäkring av riskerna med "bolåneförsäkring" har ett antal svårigheter, som inkluderar:
1. Brist på historiska data för att bedöma portföljernas beteende inom ramen för hela den ekonomiska cykeln, det vill säga komplexiteten i bildandet av försäkrings- och återförsäkringsräntor.
2. Stark spridning av tariffer beroende på riskfaktorer (storlek på försäkringsskydd, marknadssegment, regional fördelning, nivå på P/D i portföljen, etc.);
3. Det är viktigt att notera den generellt låga nivån av kreditgivarnas förtroende för försäkringsgivare, särskilt i långtidskontrakt. I denna design utjämnar förekomsten av ett högt återförsäkringsskydd med en hög riskandel som överförs till en pålitlig försäkringsgivare denna misstro.
Det finns bara ett erbjudande på marknaden för återförsäkring av denna riskkategori från OAO IC AHML . Samtidigt har AHML IC utvecklat ett antal fronting-produkter (det vill säga formulerade brutto- och nettotaxor, försäkringsregler och beskrivit medföljande försäkrings- och förlustregleringsförfaranden), som löste problemet med korrekt risköverföring från försäkringsgivaren till försäkringsbolaget. återförsäkrare. Med hänsyn till tillgången på historiska data i AHML OJSC , den höga nivån på det auktoriserade kapitalet för AHML IC (1,5 miljarder rubel per den 1 mars 2013), är det konservativa kapital:riskförhållandet lika med 1:10 för sådana risker, de flesta borgenärer anser en sådan kombination av försäkringsgivare-återförsäkrare som mycket tillförlitlig.