Delad konstruktion ( eng. shared-equity construction; köparfinansierad konstruktion , spanska construcción de la equidad "equidad konstruktion") - en form av investeringsverksamhet inom byggnation , där en bygg- eller investeringsorganisation ( utvecklare ) attraherar medel från deltagare i delad konstruktion konstruktion ( aktieägare ) - medborgare eller juridiska personer - för uppförande av fastigheter . Efter att ha erhållit tillstånd att ta fastighetsobjektet i drift är exploatören skyldig att överlåta det gemensamma byggobjektet till deltagarna i delat byggande.
Deltagare i delad byggnation ( aktieägare ) är medborgare och (eller) juridiska personer på grundval av ett avtal om deltagande i delat byggande som har ingått relationer relaterade till att samla in medel för gemensamt byggande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt [1 ] .
Utvecklaren (i sammanhanget för artikeln) är en juridisk person, oavsett dess organisatoriska och juridiska form, som äger eller har rätt att hyra eller hyra ut en tomt och attraherar medel från deltagare i delad konstruktion i enlighet med denna federala Lag för uppförande (skapande) på denna mark en tomt med flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt , med undantag för industrianläggningar, på grundval av ett bygglov som erhållits [1] .
Delad konstruktion har sitt ursprung i Argentina . Den argentinske presidenten Raul Alfonsins regeringstid (10 december 1983 – 8 juli 1989) präglades av extrem finansiell instabilitet, hyperinflation som gjorde att majoriteten av befolkningen levde under fattigdomsgränsen och att militära konflikter ständigt blossade upp. I ljuset av den ekonomiska kollapsen gjordes meningslösa försök att stabilisera situationen genom att ersätta den deprecierade monetära enheten för peson med den australiska . Detta gav inga positiva resultat, och de argentinska medborgarna befann sig i en mycket svår situation. Den nya valutan fortsatte att devalvera; under de sju åren av dess existens upplevde australien 12 valörer. I en sådan situation vägrade argentinska banker att ge ut några långfristiga lån. I den nationella valutan, med sådan inflation, var de olönsamma för bankerna, och att ge ut lån i utländsk valuta var då förbjudet enligt argentinsk lag [2] .
Det är därför Raul Alfonsín 1985 gav liv åt Building for Justice-programmet. Ett speciellt skapat aktiebolag ( spanska SA, sociedad anónima ) tog emot bidrag från befolkningen, som gick till att stödja byggandet av bostäder av utvecklarbolaget. Det deponerade beloppet blev likvärdigt med en viss yta i kvadratmeter, där även aktiernas nominella värden uttrycktes. En sådan transaktion registrerades med hjälp av aktier, efter att ha ackumulerat en tillräcklig mängd som en person kunde byta värdepapper mot en lägenhet. Detta system visade sig vara bekvämt på grund av det faktum att köpare kunde betala för bostäder i omgångar fram till slutet av bygget. .
Raul Alfonsin lyckades öka antalet husägare från 2 % till 21 % [2] .
Den positiva erfarenheten av delad konstruktion i Argentina har blivit en förutsättning för användningen av detta system i andra länder. I Chile, till exempel, har aktieägare framgångsrikt investerat i byggandet av så kallade "hyreshus" i vinstsyfte. Men i El Salvador hamnade lockade investerare i en smart planerad fälla - ekonomiskt bedrägeri utfört under sken av delad konstruktion lämnade många familjer utan pengar och skydd .
Ett nytt kvalitativt skede börjar när systemet kommer till Storbritannien. På initiativ av brittiska finansiärer spreds idén omedelbart till Egypten, Kuwait och Förenade Arabemiraten, där många brittiska byggföretag byggde olika fastighetsobjekt. Brittiska företag skapade inga särskilda aktiebolag eller kooperativ, de sålde inte aktier, aktier eller aktier, utan omedelbart kvadratmeter specifika framtida bostäder. Detta var en garanti för återbetalning för konstruktion som ännu inte hade påbörjats. Systemet visade sig vara effektivt, vilket bekräftas av erfarenheterna från befintliga företag vars specialisering är delad konstruktion [2] .
I det inledande skedet av bildandet av delad konstruktion reglerades inte system för att sälja bostäder i hus under uppförande i lag och visade sig vara farliga för köparen. Det förekom bedrägerier av köpare av skrupelfria utvecklare, varav de vanligaste var dubbelförsäljning , i andra fall slutförde utvecklare byggandet av nuvarande anläggningar på bekostnad av nya aktieägare och förvandlades till ett pyramidspel .
För att skydda köpare från dubbelförsäljning [3] antogs federal lag nr 214-FZ av den 30 december 2004 "Om deltagande i delat byggande av flerbostadshus och andra fastighetsobjekt", som trädde i kraft den 1 april, 2005. [1] Lagen reglerar relationer relaterade till attraktionen av medel från medborgare och juridiska personer på grundval av avtal för deltagande i delad konstruktion, som enligt 214-FZ var skyldiga att registreras hos Rosreestr , det var också förbjudet för exploatören att sälja lägenheter innan bygglov erhålls [3] .
Enligt lagen är en byggherre en juridisk person som äger eller arrenderar en tomt och attraherar medel från deltagare i delat byggande för att skapa flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt på denna tomt, med undantag för produktionsanläggningar, på grundval av erhållna bygglov.
Ett objekt för delat byggande är ett bostads- eller lokalområde, gemensam egendom i ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt som kan överlåtas till en deltagare i delat byggande efter att ha erhållit tillstånd att ta i bruk ett hyreshus och (eller) annat fastighetsobjekt.
Enligt avtalet om deltagande i delad byggnation åtar sig byggherren att inom den tid som avtalet föreskriver, på egen hand och (eller) med inblandning av andra personer uppföra ett hyreshus och (eller) annat fastighetsobjekt samt, efter att ha erhållit tillstånd att ta dessa objekt i drift, överlåta motsvarande objekt för gemensamt byggande till deltagaren i delat byggande . Deltagaren i delad byggnation förbinder sig i sin tur att betala det i kontraktet föreskrivna priset och acceptera föremålet för delat byggande om det finns tillstånd att ta i drift ett hyreshus och (eller) annat fastighetsobjekt.
Lagen förbättrade situationen, men kunde inte i grunden lösa problemet. En ökad statlig kontroll, inklusive över byggherrarnas ekonomiska ställning, löste en del av problemen, men ledde till en ökning av de "administrativa" kostnaderna för byggherren och en övergripande ökning av byggriskerna för byggherren. Ekonomins instabilitet, den snabbt föränderliga rättsliga ramen leder till objektiva svårigheter att sammanställa en finansiell modell för byggande och dess höga risk. Som ett resultat kunde till och med några ganska samvetsgranna utvecklare inte slutföra konstruktionen inom den angivna perioden och, i enlighet med den federala lagen nr. till utvecklarnas konkurs och uppkomsten av "lurade aktieägare".
Olika kommittéer som skapats i Ryssland för att hjälpa berörda aktieägare som håller register över nya byggprojekt och samlar in statistiska uppgifter om var och en av dem, om administrationen av motsvarande region, såväl som om skrupelfria utvecklare, i själva verket var ett dekorativt organ. I regel reducerades deras arbete till att organisera överklaganden till olika statliga organ. Samtidigt hade lokala och regionala myndigheter helt enkelt inte de ekonomiska resurserna för att lösa problemet med "lurade aktieägare" [4] . I media täcks uppkomsten av "lurade aktieägare" ofta i ett negativt ljus på grund av rådande omständigheter: ett ökande antal aktieägare visar sig bli lurade av utvecklare[ osäkerhet ] .
För att eliminera riskerna för bedrägeri från utvecklarnas sida införde Ryska federationens president en resolution i slutet av 2017, enligt vilken delad konstruktion är helt isolerad från finansiering av medborgare och försäljning av en lägenhet i en ofärdig byggnad blir omöjligt.
Ändringarna av 214-FZ som antogs 2019 förändrade i grunden byggsystemet, finansiell kontroll och finansiering måste tillhandahållas av banker, genom att införa obligatoriska "excrow-konton", det vill säga skyldigheten för utvecklare att låna från banker, vilket avskär deras förmåga att direkt använda aktieägarnas medel för att finansiera byggande som automatiskt ökar byggkostnaderna. [5] Samtidigt är bankerna inte skyldiga att ge ut lån, vilket kommer att leda till att bankerna, med tanke på riskerna med att finansiera byggbranschen, dess fallande marginalitet, inte kommer att låna ut till de allra flesta små och betydande del av medelstora utvecklare, även i de centrala regionerna, och nästan alla utvecklare i avlägsna regioner. Enligt Rating Agency for Construction Complex (RASK): ".. år 2020 byggs nya byggnader i 308 av 1,1 tusen ryska städer, medan ett år tidigare byggdes i 354 städer. Antalet företag på byggmarknaden minskade också med 26 % under året.” [6] Ett stort antal byggherrars avgång kommer att leda till en explosiv tillväxt i monopoliseringen av byggmarknaden under de kommande två åren. Fortsatta sanktioner mot Ryssland 2020, tillsammans med ett fall i priset på viktiga exportvaror, har lett till en ökning av priset på importerat material och utrustning, som utgör en betydande del av byggkostnaderna. Alla dessa faktorer, med en nedgång i den verkliga nivån på befolkningens köpkraft, kommer att leda till en kraftig kollaps i volymen av bostadsbyggande under de kommande åren.
För att stabilisera byggbranschen 2020 vidtog staten oöverträffade åtgärder – rekordlåga räntor för att ge ut lån till bostadsköpare (bolån) sattes. Förmånslån jämnade dock bara ut minskningen av antalet transaktioner, som under tredje kvartalet 2020 uppgick till 14 % jämfört med andra kvartalet 2019 (innan ändringarna av 214-FZ infördes) [7] .